Nov 06

Wohnungsbeleuchtung – an LEDs geht kein Weg vorbei

Als Thomas Edison Ende des 19. Jahrhunderts die Glühbirne erfand und massenmarkttauglich machte, revolutionierte er damit die technische und kulturelle Entwicklung. Seit 2009 arbeitet die EU im Rahmen der Öko-Design Richtlinie daran, die Beleuchtung in Haushalten stromsparender zu machen. In einem ersten Schritt mussten 2012 die Glühbirnen den strengeren Anforderungen an die Energieeffizienz weichen; in einem zweiten Schritt sind nun die Halogenlampen zum größten Teil aus den Läden verschwunden. Ausnahmen gibt es nur bei sehr energiesparenden Halogenlampen und einigen extrem lichtstarken Modellen, für die es noch keinen LED-Ersatz gibt.

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Nov 05

Schnee und Eis: Welche Räum- und Streupflichten haben Anwohner?

In einigen Regionen lässt der Winter noch auf sich warten, in den Hochlagen ist es aber bereits soweit: Schnee fällt, und was Kindern Freude macht, macht Hauseigentümern und Mietern Arbeit. Was sollten Anwohner über die Räum- und Streupflicht wissen?

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Nov 02

Modernisierung – Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Sollen Arbeiten in oder an einem vermieteten Objekt vorgenommen werden, sind die Rechte und Pflichten der Parteien abhängig davon, ob es sich um eine Instandhaltungs- oder -setzungsmaßnahme handelt, oder um eine Modernisierung. Instandsetzungs- oder -haltungsmaßnahmen liegen vor, wenn der vertragsgemäße Zustand der Mietsache erhalten oder wieder hergestellt werden soll. Modernisierung liegt dann vor, wenn die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Immobilie erhöhen, wenn sie helfen, Wasser oder Energie zu sparen, oder wenn sie neuen Wohnraum schaffen.

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Okt 31

Einbruchschutz im Smarthome

Einbrüche sind in Deutschland häufig und können prinzipiell jeden treffen, gerade jetzt, wenn die früh einsetzende Dunkelheit Einbrechern größeren Schutz bietet als im Sommer. Eine zunehmende Anzahl von Anbietern smarter Systeme bietet daher auch smarte Sicherheitstechnik für Haus und Wohnung an. Die hat aber Grenzen.

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Okt 30

Revolving-Kreditkarten – Chancen und Risiken

In Frankreich oder Großbritannien sind sie längst gängig, in Deutschland – begleitet von Warnungen der Verbraucherschützer – drängen sie auf den Markt: revolvierende Kreditkarten. Was versteht man darunter, und worin liegen Nutzen und Risiken?

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Okt 29

Wasserschaden – welche Versicherung zahlt?

Wasserschäden gehören in Deutschland zu den häufigsten Schäden an Gebäuden, die Schadensumme beläuft sich auf ca. 3 Milliarden Euro pro Jahr. Welche Versicherung zuständig ist, hängt vom Szenario ab.

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Okt 25

Abschreibung bei vermieteten Immobilien

Abschreibung bei vermieteten Immobilien

Wird ein Haus oder eine Wohnung vermietet, können Kosten, die im Zusammenhang mit Erwerb und Erhaltung der Immobilie entstehen, in der Steuererklärung (Anlage V) als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Hierzu zählen z.B. Nebenkosten, Renovierungs- und Sanierungskosten und die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Nicht alle Kosten können aber direkt im Jahr ihres Entstehens abgesetzt werden; viele müssen über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben werden. Was abgeschrieben werden kann und wie, hängt von der jeweiligen Fallkonstellation ab.

Abschreibung bei Neubauten
Bei Gebäuden, die neu errichtet und vermietet werden, gilt grundsätzlich eine lineare Abschreibung von 2% der Herstellungskosten für 50 Jahre. Diese Abschreibung gilt nicht für selbst genutzten Wohnraum. Dazu kommt die von der Großen Koalition beschlossene Sonderabschreibung für neu geschaffenen Wohnraum (dazu zählen auch Umwidmungen von Gewerbeflächen in Wohnraum, Dachaufstockungen oder-ausbau): Wer zwischen August 2018 und Ende 2021 einen entsprechenden Bauantrag stellt, kann ab Fertigstellung für vier Jahre zusätzlich 5% pro Jahr abschreiben, wenn es sich nicht um Luxuswohnungen handelt, und sie für mindestens 10 Jahre zu vertretbaren Preisen vermietet werden.

Abschreibung bei Altbauten
Kauft man ein älteres Gebäude oder Wohnung, gilt: Für Gebäude, die ab 1925 errichtet wurden, können 2% der Anschaffungskosten für 50 Jahre abgeschrieben werden; für Gebäude, die vor 1925 erbaut wurden, 2,5% für 40 Jahre. Abgeschrieben werden kann nur der Kaufpreis des Gebäudes, nicht der des Grundstücks, weil mit der Abschreibung der Wertverlust der Immobilie über die Zeit berücksichtigt wird, das Grundstück seinen Wert aber in aller Regel nicht verliert.
Käufer sollten daher den Kaufpreis im Kaufvertrag aufteilen und genau beziffern, welcher Betrag für Grundstück und Gebäude gezahlt wird. Dabei wird man versuchen, den Preis für das Gebäude möglichst hoch anzusetzen, um mehr abschreiben zu können. Sofern die Regelung nicht völlig unplausibel ist, akzeptiert die Finanzverwaltung die Vereinbarung. Gibt es keine Regelung, erfolgt die Aufteilung nach dem Bodenrichtwert der Gemeinde (dieser gibt den Wert des Grundstücks an) und den Herstellungskosten, die sich z.B. aus Baujahr, Ausstattung, Herstellungsart etc. errechnen (Sachwert des Gebäudes). Die Sachwerte werden zueinander ins Verhältnis gesetzt und nach diesem Verhältnis der Gesamtkaufpreis aufgeteilt. – Die gleichen Regeln gelten beim Immobilienerwerb durch Schenkung oder Erbschaft.

Zu den Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten zählen auch einige Kaufnebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten, Architektenhonorare und auch Erhaltungsaufwendungen, die in den ersten drei Jahren nach Kauf oder Errichtung anfallen, wenn sie 15% der Kauf- bzw. Herstellungskosten übersteigen. Diese Regelung gilt als kritisch, weil man befürchtet, dass Käufer notwendige Erhaltungsaufwendungen aus steuerlichen Gründen verschleppen. Auch die Herstellungsnebenkosten müssen nach dem Verhältnis Grundstück – Gebäude aufgeteilt werden.

Abschreibung für Modernisierung und Renovierung
Entscheidend ist die Unterscheidung, ob es sich bei der Maßnahme um Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand handelt. Erhaltungsaufwand sind Aufwendungen für die Erneuerung von Anlagen oder Einrichtungen, die bereits vorhanden waren – alte Teile werden durch neue, die die gleiche Funktion erfüllen, ersetzt. Beispiele sind neue Heizungsanlagen, neue Fenster, Fassadendämmung oder der Einbau eines neuen Bades. Solche Erhaltungsaufwendungen können entweder in dem Jahr, in dem die Rechnungen beglichen wurden, voll als Werbungskosten abgesetzt, oder über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Welche Variante man wählt, hängt von der gesamten finanziellen Situation ab; das Wahlrecht besteht für jede einzelne Reparatur neu.
Herstellungsaufwand liegt vor, wenn in einer bestehenden Immobilie neuer Wohnraum geschaffen, z.B. ein Dach ausgebaut wird, oder im Falle einer Sanierung. Von einer Sanierung spricht man, wenn eine Immobilie in mindestens drei von vier definierten Ausstattungs-Kernbereichen so umgebaut wird, dass die Funktionalität deutlich erweitert und ergänzt wird. Zu diesen Kernbereichen gehören: Sanitär, Elektroinstallation, Fenster und Heizung. Herstellungsaufwendungen werden den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugeschlagen und können, wie diese, ab dem Jahr ihres Anfalls linear abgeschrieben werden. Zur Vereinfachung gestattet das Finanzamt jedoch die Sofortabschreibung von Herstellungsaufwand bis zu 4.000 Euro im Jahr.

Besondere Abschreibungsregeln
Käufer von Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, können höhere Abschreibungen geltend machen. Modernisierungskosten können bei vermieteten Immobilien acht Jahre lang mit 9% und anschließend vier Jahre lang mit 7% abgeschrieben werden. Dazu kommt die reguläre lineare Abschreibung für die Herstellungskosten. Anders als bei anderen Gebäuden können Sanierungskosten auch bei selbstgenutzten denkmalgeschützten Immobilien abgeschrieben werden. – Für gewerblich genutzte vermietete Immobilien gilt ebenfalls ein besonderer Abschreibungssatz: Die lineare Abschreibung beträgt hier 3% für 33 Jahre.

Okt 24

Möbel ohne Schäden umziehen

„Jedem Anfang wohnt ein Zauber inne…“ – die Freude an der neuen Wohnung kann es jedoch empfindlich stören, wenn der Schrankaufbau nicht klappt, weil man die Schrauben nicht findet, die Möbel zerkratzt sind und der ehemalige Vermieter die beim Auszug entstandenen Kratzer im Parkett moniert. Hier sind einige Tricks zum sicheren und unfallfreien Transport von Möbeln beim Umzug in Eigenregie, also ohne Umzugsfirma.

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Okt 23

Grunderwerbsteuer – wie kann man sparen?

Wer ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt dafür eine besondere Art der Umsatzsteuer: Grunderwerbsteuer. Sie ist direkt nach Abschluss des Kaufvertrages an das Finanzamt abzuführen; die Zahlung ist Voraussetzung dafür, dass die Grundbucheintragung des Käufers erfolgt. Seit 2006 obliegt die Festsetzung der Höhe der Grunderwerbsteuer den Ländern, die den Immobilienerwerb, der Deutschen liebste Form der Altersabsicherung, als Einnahmequelle entdeckt und den zuvor bundeseinheitlichen Steuersatz von 3,5% zum Teil kräftig erhöht haben.

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Okt 22

Bargeld an der Supermarktkasse

In anderen europäischen Ländern ist sie schon lange Standard und auch REWE-Kunden kennen sie seit Jahren: Die Möglichkeit, beim Bezahlen an der Supermarktkasse gleich noch Bargeld abzuheben. Trotzdem REWE auf diesem Gebiet Pionierarbeit leistete, ist es in Deutschland aber erst seit Kurzem möglich, relativ flächendeckend in den Filialen der gängigsten Einzelhandelsgeschäfte diesen Service zu nutzen. Für den Wandel gibt es mehrere Gründe.

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