Jan 15

Was der Vermieter Mietinteressenten fragen darf

Vermieter haben naturgemäß großes Interesse daran, potenzielle Mieter bereits im Vorfeld so genau wie möglich kennen zu lernen, um zu beurteilen, ob es später zu Problemen kommen kann oder nicht. Dem steht das Interesse des Mieters am Schutz seiner Privatsphäre entgegen. Welche Informationen darf der Vermieter verlangen, und wie kann ein Mieter mit unberechtigten Informationswünschen umgehen?

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Jan 10

Was der Vermieter Mietinteressenten fragen darf

Vermieter haben naturgemäß großes Interesse daran, potenzielle Mieter bereits im Vorfeld so genau wie möglich kennen zu lernen, um zu beurteilen, ob es später zu Problemen kommen kann oder nicht. Dem steht das Interesse des Mieters am Schutz seiner Privatsphäre entgegen. Welche Informationen darf der Vermieter verlangen, und wie kann ein Mieter mit unberechtigten Informationswünschen umgehen?

Grundsätzlich darf ein Vermieter nur Daten abfragen, die für den Geschäftszweck, das Mietverhältnis also, notwendig sind. Er darf auch nicht bereits verlangen, dass potenzielle Mieter schon mit einer vollständigen Bewerbungsmappe beim Besichtigungstermin auftauchen. Vielmehr ergeben sich die Informationen, nach denen der Vermieter fragen darf, aus dem Stadium der Vertragsschließung.

Vor dem Besichtigungstermin sind es vor allem der Name und einige Kontaktdaten, die für den Vermieter interessant sind (Telefonnummer, E-Mail-Adresse); im Einzelfall auch, ob z.B. ein Wohnberechtigungsschein vorliegt.

Im Rahmen der Vertragsverhandlungen, also erst, wenn der Wohnungssuchende ein „ernsthaftes Interesse“ an der Wohnung geäußert hat, kann der Vermieter nach Informationen fragen, die für die Beurteilung des möglichen Mietverhältnisses notwendig sind. In der Regel wird dem Mietinteressenten dazu ein Selbstauskunftsformular vorgelegt. Zu den abgefragten Informationen gehören weitere Kontaktdaten, weitere Angaben zur Identität wie das Geburtsdatum (nicht aber Geburtsort und -name, weil das für das aktuelle Vertragsverhältnis irrelevant ist), die Anzahl der einziehenden Personen, Beruf und Arbeitgeber des Mietinteressenten sowie Angaben zu den Einkommensverhältnissen, z.B. ob in den letzten 5 Jahren eine Privatinsolvenz erfolgt ist. Auch nach der Dauer des bisherigen Mietverhältnisses darf gefragt werden und nach der beabsichtigten Nutzung der Wohnung (z.B. gewerblich) – nicht aber, was die alte Wohnung gekostet hat. Nach der Beschäftigungsdauer darf nicht gefragt werden, ebenso – das ist relativ neu – nach dem Familienstand und den Verwandtschaftsverhältnissen der einziehenden Personen. Nur die Personenzahl und ggf. das Alter der Einziehenden dürfen abgefragt werden.

Schufa-Auskunft, Vorvermieterbescheinigungen, Gehaltsnachweise, Bank- und Kontodaten – diese Informationen darf der Vermieter erst abfragen, wenn er sich für den Mietinteressenten entschieden hat, wenn also der Vertragsabschluss unmittelbar bevorsteht. Den Personalausweis darf er sich zeigen lassen und Angaben, die der Identifizierung des Mieters dienen, notieren. Mietschuldenfreiheits-Bescheinigungen sind mittlerweile in einigen Städten Standard, rechtlich sind sie aber umstritten, weil es keine eindeutige Pflicht des Vorvermieters gibt, sie auszustellen. Der Vermieter darf jedenfalls nicht hinter dem Rücken des Mietinteressenten mit dem Vorvermieter Kontakt aufnehmen.

Bei den genannten Angaben zu wirtschaftlichen, persönlichen und familiären Verhältnissen des Mietinteressenten handelt es sich um Pflichtangaben – sie müssen wahrheitsgemäß beantwortet werden. Wer z.B. bei der Zahl der einziehenden Personen lügt, riskiert die Kündigung des Mietverhältnisses, weil der Vermieter den Vertrag gemäß § 123 BGB wegen Täuschung anfechten kann.

Nicht fragen darf der Vermieter in allen Stadien der Vertragsanbahnung nach persönlichen Lebensverhältnissen. Werden solche Fragen gestellt, empfiehlt es sich in der Praxis nicht, die Auskunft zu verweigern; damit verspielt man in der Regel seine Chancen auf die Wohnung. Der Mietinteressent darf bei unzulässigen persönlichen Fragen jedoch getrost das erzählen, was der Vermieter vermutlich hören will. Zu diesen unzulässigen Fragen gehören Fragen nach dem Familienstand, Schwangerschaft oder Familienplanung, Religionszugehörigkeit, ethnischer Herkunft, Staatsangehörigkeit (meistens), Sexualität, politischer Orientierung, Vorstrafen, Gesundheit, Hobbies, ob jemand raucht, und ob der Mietinteressent Mitglied in Parteien, Verbänden, Gewerkschaften oder dem Mieterverein ist. Auch nach Einrichtungsgegenständen (Klavier etc.) darf nicht gefragt werden, ebenso nicht nach früheren Arbeitsverhältnissen oder Arbeitslosigkeit.

Die Frage nach Tieren ist erlaubt, soweit es Tiere betrifft, deren Haltung der Vermieter verbieten kann, z.B. Hunde. Die Haltung von Vögeln oder Fischen kann jedoch nicht formularmäßig verboten werden; die Auskunft kann der Mietinteressent hier streng genommen verweigern.

Bei Schufa-Auskünften sollte der Mietinteressen nicht wahllos Daten preisgeben, sondern nur die, die für das Mietverhältnis wirklich relevant sind. Notfalls sollten irrelevante Daten geschwärzt werden.

Jan 09

Zinssatz der Finanzämter auf Steuernachzahlungen und -erstattungen laut BFH verfassungswidrig

Auf Steuernachzahlungen des Finanzamtes werden ab 15 Monaten nach Fälligkeit Zinsen erhoben – 0,5% pro Monat, also 6% pro Jahr. Die Idee dahinter: wer dem Finanzamt Steuern schuldet und diese nicht zahlt, kann mit dem Geld theoretisch wirtschaften. Dafür steht dem Gläubiger ein Ausgleich zu. Aus dem gleichen Grund zahlt der Fiskus bei Steuererstattungen ab dem 15. Monat nach Ende des Veranlagungszeitraums 6% Zinsen. In der Praxis ist das für den Bund ein gutes Geschäft, denn es werden sehr viel mehr Steuern nachgezahlt als erstattet, insbesondere im Zuge von Betriebsprüfungen bei Firmen.

Die Ausgestaltung dieser Steuerpraxis ist aus mehreren Gründen umstritten. Erstens wird bemängelt, dass Zinszahlungen aus Steuererstattungen ihrerseits der Kapitalertragsteuer unterliegen – Zinszahlungen bei Steuernachzahlungen können aber nicht von der Steuer abgesetzt werden. Zweitens gilt die Höhe der Zinsen von 6% pro Jahr – der Zinssatz stammt noch aus der Wirtschaftswunderzeit, nämlich 1961 – inzwischen als völlig überzogen. Wegen der Höhe der Zinsen sind bereits Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) anhängig (1 BvR 2237/14 und 1 BvR 2422/17, dazu Musterklage des Bundes der Steuerzahler zum BFH: AZ BFH – III R 25/17).

Auch der IX. Senat des obersten deutschen Steuergerichts, des Bundesfinanzhofes (BFH), hatte im Mai 2018 in einem aufsehenerregenden Beschluss (Beschluss IX B 21/18) festgestellt, dass die Höhe der Zinsen, die der Fiskus erhebt, zumindest ab 2015 erheblichen verfassungsrechtlichen Bedenken ausgesetzt sei – diametral entgegen einem Beschluss des III. Senats des BFH aus Oktober 2017. Konkret verstoße der hohe Zins gegen den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz (GG). In der aktuellen Niedrigzinsphase – der BFH spricht von einer strukturell und nachhaltig verfestigten Niedrigzinsphase – habe der Steuerzahler gar nicht mehr die Möglichkeit, mit seinem Geld am Markt 6% Zinsen zu erwirtschaften. Das Finanzgericht Münster hat mittlerweile die Verfassungswidrigkeit der 6% auch für das Jahr 2014 angezweifelt; für 2013 sei der Zinssatz hingegen noch unbedenklich (AZ 9 V 2360/18 E). Auch der Argumentation des III. Senats aus dem Jahr 2017 widersprach der IX. Senat. Der III. Senat hatte argumentiert, die Zinsen, die der Fiskus verlange, seien weniger mit Sparzinsen, als mit Darlehens- und Kreditzinsen vergleichbar. Bei Krediten gelten jedoch, so der IX. Senat, besondere Faktoren; sie seien nicht für ein realitätsgerechtes Leitbild geeignet. Auch das Interesse der Finanzverwaltung an der Vereinfachung der Verwaltung, die für den Pauschalzins von 0,5% pro Monat angeführt wird, lässt der BFH nicht gelten: es rechtfertige nicht derart hohe Zinsen und verstoße gegen das Übermaßverbot. Der Beschluss des BFH erging allerdings im Schnellverfahren, das Hauptsacheverfahren steht noch aus. Im Rahmen dieses Verfahrens wird der BFH die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Zinsen wohl an das Bundesverfassungsgericht weitergeben.

Dass das Bundesverfassungsgericht entscheiden muss, liegt nicht zuletzt auch am politischen Unwillen der Bundesregierung. Diese hält nach wie vor an der Auffassung fest, 6% Zinsen seien angemessen und verfassungsgemäß. Zwar haben Hessen im September 2018 und Bayern schon im Juli 2018 Vorstöße gemacht, über den Bundesrat Gesetzesinitiativen zu lancieren, um den Zinssatz zu halbieren. Diese stecken aber in den Ausschüssen des Bundesrats fest. Der Bund der Steuerzahler fordert ebenfalls eine Halbierung der Zinsen auf 3%. Und auch das Finanzgericht Münster hält einen Zinssatz von 3% ab 2014 für verfassungsmäßig unbedenklich.

Betroffenen Steuerzahlern wird derzeit geraten, gegen entsprechende Zinsbescheide ab 2014 unter Verweis auf die anhängigen Verfahren Einspruch einzulegen und das Ruhen des Verfahrens beantragen. Betroffene können außerdem die Aussetzung der Vollziehung (AdV) des Zinsbescheides beantragen – unter bestimmten Voraussetzungen, die das Bundesfinanzministerium in einem Rundschreiben an die Finanzämter vom 14.06.2018 definiert – und, wenn das Finanzamt dem nicht stattgibt, das Finanzgericht anrufen. Wird dem Antrag statt gegeben, müssen die Nachzahlungszinsen zunächst nicht gezahlt werden. Allerdings: Sollten die Gerichte letztlich doch zu der Auffassung gelangen, dass die 6% Zinsen verfassungsgemäß sind, müssen die ausgesetzten Zinsen später ihrerseits für den Zeitraum  der Aussetzung verzinst werden. Wer es sich leisten kann, sollte daher vorsichtshalber keinen AdV stellen und die Zinsen vorläufig zahlen.

Auf der anderen Seite gibt es eine Reihe von Beratern, die ihren Mandanten raten, die Zinszahlungen des Finanzamtes im Rahmen von Steuererstattungen zur Geldanlage zu nutzen. 6% Zinsen klingen tatsächlich derzeit nach Traumrendite. Allerdings zahlt der Fiskus erst ab dem 15. Monat und auch nicht in jedem Fall. Er zahlt zudem keine Zinseszinsen und die gezahlten Zinsen müssen versteuert werden. Diese Art der Geldanlage ist daher nur eingeschränkt praxistauglich.

Jan 08

Unfallmeldung bei Dienst- oder Arbeitsunfall möglichst schnell abgeben

Im Falle eines Dienstunfalls muss eine Meldung des Geschädigten an den Arbeitgeber oder Dienstherrn erfolgen – das gilt für Arbeitnehmer und Beamte gleichermaßen.

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Jan 07

Den Balkon in Ordnung halten

In Deutschland herrschen innerhalb von einem Jahr Temperaturunterschiede von bis zu 50°C. Dies geht von starker Hitze bis zum Schneefall. Deshalb sind Häuser auch anfällig für das Wetter, hier sollte jährlich überprüft werden.

Auch der Balkon besitzt dieses Problem, gerade er kann im Sommer den ganzen Tag von der Sonne angeschienen werden und im Winter mit Schnee bedeckt sein. Auch der Regen und Frost kann ihm mit der Zeit schaden. Deshalb muss man auch diesen ständig überprüfen, da er der Freiraum des Hauses ist, in der Regel gar keine Überdachung besitzt, oder eine die nicht komplett ausreicht und er ist oftmals nicht am Boden aufliegend.

Auch bei Balkon ist eine Abdichtung, Schallschutz, Statik und Wärmeschutz zu beachten. Hierbei muss man natürlich noch unterscheiden, ob der Balkon Freihängend ist, oder auf der Decke des Untergeschosses aufliegt, wie man es oftmals in Einfamilienhäusern vorfindet.

Für den Schutz durch Wetterbedingungen kann schon ein Dach weiterhelfen, da dies den meisten Regen und Schnee fernhält.

Falls man solch ein Dach nicht besitzt, ist ein Ablaufrohr im Balkon installiert, um den Regen ablaufen zu lassen, auch dieses muss immer frei sein, um solch einen Ablauf zu garantieren. Es muss also von Laub befreit sein und darf im Winter nicht zufrieren. Sonst kann bei starkem Regen der Balkon nicht trocknen und die Wohnung wird dann evtl. zusätzlich nass werden.

Um den Regen ordentlich zum Rohr zu führen, benötigt der Balkon ein Gefälle von ca. zwei bis drei Prozent, dies wird in der Regel unter der Abdichtung erzeugt.

Auch die Größe des Ablaufrohres ist entscheidend, die Rohre mit einem Durchmesser von 40 bis 50 cm sind zu klein, da sie leichter verstopfen und sich auch schwerer reinigen lassen. Deshalb ist es wichtig ein Rohr zu installieren, das groß genug ist.

Durch das Regenwasser, oder auch falscher Dämmung kann es zu Schimmelpilzbildung kommen. Es ist nämlich ein Unterschied, ob der Balkon freiliegt, oder ob er einen Raum darunter hat, der mehr Wärme besitzt, je nachdem ist eine andere Dämmung erforderlich.

Wichtig ist aber auch der Bodenbelag, da unterschiedliche Haltbarkeit hier eine große Rolle spielen kann. Besonders mit dem Wetter kann hier schnell Schaden am Boden entstehen.

Auch der Nachbau eines neuen Balkons beinhaltet ein paar neue Fragen. Man muss je nach Bundesland unterschiedliche Regeln für den Balkon beachten, außerdem benötigt man die Genehmigung. Der Nachbar, der neben dem wohnt, der einen Balkon anbringen möchte, hat hier aber auch Mitspracherecht, bevor er diesen bauen kann. Für diesen ist nämlich der Balkon ein Sonnenschutz bzw. schränkt er dort auch die Sicht ein. Eine wichtige Frage ist auch die Zeit, wann man den Balkon denn anbringen will. Es empfiehlt sich besonders, den Zeitpunkt auszuwählen, an dem eine neue Sanierung fällig ist, da dies gleich Zeit und Nerven spart. Möglicherweise auch Kosten durch bessere Planung.

Eine wichtige Sache ist noch, wo man den Balkon genau anbringen möchte. Je nachdem wie viel Sonne darauf scheinen soll, muss man hierbei die Himmelsrichtungen beachten. Außerdem sollte man auch den Blick, den man vom späteren Balkon hat, beachten. Dieser soll ja der Erholung dienen und da ist es nicht von Vorteil, wenn man ihn an eine stark befahrene Straße hängt.

Dez 21

Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum – BGH-Rechtsprechung in Zweifelsfällen

Die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum wird bei Eigentümergemeinschaften in der Regel dann akut, wenn es um konkrete bauliche Maßnahmen geht und die Frage, wer dafür die Kosten trägt. Die BGH-Rechtsprechung hat hier in den letzten Jahren in einer Reihe von Zweifelsfällen Klarheit geschaffen.

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Dez 20

Verwertungskündigung – wenn der Vermieter kündigt, weil er das Haus abreißen will

Auch bei der Vermietung von Immobilien muss der Eigentümer auf Rentabilität achten. Rechnet sich die Vermietung nicht (mehr), kann er den Mieter kündigen und anschließend sanieren, abreißen oder die Immobilie anderweitig nutzen – die Voraussetzungen für die sogenannte Verwertungskündigung sind aber hoch, denn auch das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung wiegt schwer.

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Dez 18

Maklerprovision: Gesetzentwurf zur Umstellung auf das Bestellerprinzip bei Immobilienkauf

2015 änderte der Gesetzgeber die Regeln bei der Vermietung von Immobilien: Zahlte zuvor in aller Regel der Mieter die Maklercourtage, galt nun das Bestellerprinzip: Es zahlt, wer den Makler beauftragt. Dieses Prinzip wird nun möglicherweise auf den Immobilienkauf übertragen.

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Dez 14

Barrierefreies Wohnen – nicht nur im Alter

Wenn im Alter die Beweglichkeit nachlässt, sollte das nicht zwingend dazu führen, dass man aus den eigenen vier Wänden heraus muss. Viel Lebensqualität kann gewonnen werden, wenn die Wohnung speziell für die Bedürfnisse der älteren Bewohner umgebaut wird. Dies sollte man schon frühzeitig angehen, nicht erst, wenn körperliche Einschränkungen akut werden. Viele Maßnahmen, die in diesem Zusammenhang empfohlen werden, machen ja auch das Leben Jüngerer komfortabler. Generelle Tipps sind: Haltegriffe an strategischen Positionen sind enorm hilfreich, sollten aber fachmännisch angebracht werden. Stolperfallen wie Absätze, Teppiche etc. sollte man vermeiden. Armaturen, Lichtschalter, etc. kann man tiefer anbringen als normal üblich, so dass sie auch im Sitzen erreichbar sind – oder von Kindern. Die Beleuchtung sollte grundsätzlich gut und kontrastreich sein, also nicht weiße Lichtschalter auf weißem Grund. Zunehmend helfen zudem elektronische Assistenzsysteme im Alltag.
Beachten muss man in Mietwohnungen, dass grundsätzlich der Vermieter baulichen Maßnahmen zustimmen muss. Gleichermaßen bedarf ein Eigentümer in einem Mehrparteienhaus der Zustimmung der anderen Eigentümer, wenn er z.B einen Aufzug einbauen lassen will. Altersgerechte Umbauten werden von verschiedenen Seiten gefördert. Folgende Wohnbereiche sollte man beim Umbau besonders im Blick haben:

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Dez 13

Die deutsche Staatsverschuldung sinkt – aber zu welchem Preis?

Erstmals seit 2003 wird die deutsche Staatsverschuldung wieder unter 60 Prozent des Bruttoinlandsprodukts (BIP) sinken – wahrscheinlich noch 2018 und damit erheblich früher, als noch im Frühjahr prognostiziert. Damit hält Deutschland wieder alle Stabilitätskriterien des Maastricht-Vertrags ein.

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