Maklerprovision: Gesetzentwurf zur Umstellung auf das Bestellerprinzip bei Immobilienkauf

2015 änderte der Gesetzgeber die Regeln bei der Vermietung von Immobilien: Zahlte zuvor in aller Regel der Mieter die Maklercourtage, galt nun das Bestellerprinzip: Es zahlt, wer den Makler beauftragt. Dieses Prinzip wird nun möglicherweise auf den Immobilienkauf übertragen.
Bei der Wohnungssuche kommt es immer noch vor, dass Mieter einen Makler beauftragen; in der Regel tut das jedoch der Vermieter. Damit zahlt nun er den Makler. Mieter können zu Unrecht geforderte Maklergebühren notfalls gerichtlich zurück fordern. Dass es in der Praxis, gerade in Ballungszentren, in denen eine bezahlbare Wohnung zum Glücksfall geworden ist, in der Regel nicht zu solchen Rückzahlungen kommt, steht auf einem anderen Blatt – tatsächlich beklagen die Maklerverbände aber, dass seit Einführung des Bestellerprinzips die Aufträge im Vermietungsgeschäft rückläufig sind. Immobilien würden vermehrt privat vermittelt oder erst gar nicht auf dem offiziellen Wohnungsmarkt angeboten, weil der Vermieter von den Mietern vorgeschlagene Nachmieter akzeptiere, um Maklerkosten zu sparen. Insgesamt hat die Neuregelung nach Angaben der Regierung die Mieter jedoch entlastet.

Diesen Erfolg erhofft sich der Gesetzgeber nun auch bei der Überlegung, das Bestellerprinzip auf den Verkauf von Immobilien auszuweiten. Einen entsprechenden Vorstoß hatten die Grünen bereits Mitte des Jahres gestartet; im August 2018 gab Bundesjustizministerin Barley (SPD) bekannt, sie sei grundsätzlich offen dafür, und im Oktober machten die Grünen noch einmal zusätzlich Druck, indem sie einen eigenen Entwurf für ein Gesetz zur Begrenzung der Maklergebühren und Ausweitung des Bestellerprinzips in den Bundestag einbrachten, das bereits im Januar 2019 in Kraft treten könnte. Da auch FDP und Linke dem Thema grundsätzlich positiv gegenüber stehen, zeichnet sich eine Mehrheit im Parlament ab.

Hintergrund des parteiübergreifenden Vorstoßes sind die nach wie vor horrenden und stetig steigenden Immobilienpreise in Deutschland, vor allem den Ballungsgebieten. Bereits seit November steht mit dem Baukindergeld ein neues Instrument zur Förderung von Wohneigentumserwerb zur Verfügung. Ein weiterer Ansatz, die Bürger zu entlasten, ist nun der Versuch, die Kaufnebenkosten zu begrenzen. Diese – Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, sowie Maklergebühren – machen oft bis zu 15% des Kaufpreises aus.

Die Höhe der Maklercourtage ist gesetzlich nicht geregelt, sie orientiert sich in der Praxis aber an den in den Bundesländern „marktüblichen“ Sätzen und bewegt sich zwischen 5,95% und 7,14% des Kaufpreises. Meist teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten; in einigen Bundesländern zahlt der Käufer sie allein. Dass Maklergebühren grundsätzlich verhandelbar sind, kommt nicht zum Tragen: die Marktlage ist oft so angespannt, dass potentielle Käufer, die versuchen, die Courtage zu verhandeln, schnell aus dem Rennen sind. Die Befürworter der Umstellung auf das Bestellerprinzip argumentieren daher, dass der Verkäufer über wesentlich mehr Marktmacht verfügt, um Preise zu verhandeln. Diese würden in der Folge sinken. Gerade große Maklerbüros würden die größere Transparenz und Klarheit im Preis-Leistungs-Verhältnis sogar begrüßen – und wohl auch die Aussicht, dass kleinere Konkurrenten, die sich dank der hohen Courtagen mit wenigen Aufträgen im Jahr über Wasser halten können, vom Markt verschwänden.

Kritiker der Vorschläge monieren, dass Verkäufer die Courtagen auf den Kaufpreis aufschlagen dürften, der Käufer also nicht entlastet würde. Beispielrechnungen zeigen jedoch, dass der Käufer selbst in diesem Fall profitiert, weil er die Maklergebühren dann über Kredit finanzieren könnte. Das geht derzeit nicht; die Maklergebühr muss aus dem Eigenkapital des Käufers bestritten werden. Sinkt die Eigenkapitalausstattung, steigen aber oft die Kreditkosten. – Kritiker des Bestellerprinzips argumentieren weiter, dass der höhere Kaufpreis auch Auswirkungen auf die Höhe der Grunderwerbsteuer hätte, die Umstellung also letztlich dem Staat zu Gute käme. Der Staat solle, wenn er Käufer entlasten wolle, lieber die in den letzten Jahren stark gestiegene Grunderwerbsteuer senken. Auch ein Freibetrag würde den Käufern helfen und sei unbürokratisch einzuführen. Gefordert wird auch, staatlich gegen die kartellähnlichen Preisabsprachen der Makler vorzugehen.

Letztlich würde die Umstellung auf das Bestellerprinzip wohl vor allem durch die Marktmacht der Verkäufer für sinkende Preise sorgen. Man würde entweder von vornherein privat verkaufen, um Maklerkosten zu sparen – das würde auch verhindern, dass Makler im Eigeninteresse die Kaufpreise forcieren –, oder die Courtage zumindest verhandeln. Die Neuregelung hätte gute Chancen, Maklerprovisionen transparenter und günstiger zu machen – auch zum Vorteil der Branche, deren Image dies gut täte.