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Okt 25

Abschreibung bei vermieteten Immobilien

Abschreibung bei vermieteten Immobilien

Wird ein Haus oder eine Wohnung vermietet, können Kosten, die im Zusammenhang mit Erwerb und Erhaltung der Immobilie entstehen, in der Steuererklärung (Anlage V) als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Hierzu zählen z.B. Nebenkosten, Renovierungs- und Sanierungskosten und die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Nicht alle Kosten können aber direkt im Jahr ihres Entstehens abgesetzt werden; viele müssen über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben werden. Was abgeschrieben werden kann und wie, hängt von der jeweiligen Fallkonstellation ab.

Abschreibung bei Neubauten
Bei Gebäuden, die neu errichtet und vermietet werden, gilt grundsätzlich eine lineare Abschreibung von 2% der Herstellungskosten für 50 Jahre. Diese Abschreibung gilt nicht für selbst genutzten Wohnraum. Dazu kommt die von der Großen Koalition beschlossene Sonderabschreibung für neu geschaffenen Wohnraum (dazu zählen auch Umwidmungen von Gewerbeflächen in Wohnraum, Dachaufstockungen oder-ausbau): Wer zwischen August 2018 und Ende 2021 einen entsprechenden Bauantrag stellt, kann ab Fertigstellung für vier Jahre zusätzlich 5% pro Jahr abschreiben, wenn es sich nicht um Luxuswohnungen handelt, und sie für mindestens 10 Jahre zu vertretbaren Preisen vermietet werden.

Abschreibung bei Altbauten
Kauft man ein älteres Gebäude oder Wohnung, gilt: Für Gebäude, die ab 1925 errichtet wurden, können 2% der Anschaffungskosten für 50 Jahre abgeschrieben werden; für Gebäude, die vor 1925 erbaut wurden, 2,5% für 40 Jahre. Abgeschrieben werden kann nur der Kaufpreis des Gebäudes, nicht der des Grundstücks, weil mit der Abschreibung der Wertverlust der Immobilie über die Zeit berücksichtigt wird, das Grundstück seinen Wert aber in aller Regel nicht verliert.
Käufer sollten daher den Kaufpreis im Kaufvertrag aufteilen und genau beziffern, welcher Betrag für Grundstück und Gebäude gezahlt wird. Dabei wird man versuchen, den Preis für das Gebäude möglichst hoch anzusetzen, um mehr abschreiben zu können. Sofern die Regelung nicht völlig unplausibel ist, akzeptiert die Finanzverwaltung die Vereinbarung. Gibt es keine Regelung, erfolgt die Aufteilung nach dem Bodenrichtwert der Gemeinde (dieser gibt den Wert des Grundstücks an) und den Herstellungskosten, die sich z.B. aus Baujahr, Ausstattung, Herstellungsart etc. errechnen (Sachwert des Gebäudes). Die Sachwerte werden zueinander ins Verhältnis gesetzt und nach diesem Verhältnis der Gesamtkaufpreis aufgeteilt. – Die gleichen Regeln gelten beim Immobilienerwerb durch Schenkung oder Erbschaft.

Zu den Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten zählen auch einige Kaufnebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten, Architektenhonorare und auch Erhaltungsaufwendungen, die in den ersten drei Jahren nach Kauf oder Errichtung anfallen, wenn sie 15% der Kauf- bzw. Herstellungskosten übersteigen. Diese Regelung gilt als kritisch, weil man befürchtet, dass Käufer notwendige Erhaltungsaufwendungen aus steuerlichen Gründen verschleppen. Auch die Herstellungsnebenkosten müssen nach dem Verhältnis Grundstück – Gebäude aufgeteilt werden.

Abschreibung für Modernisierung und Renovierung
Entscheidend ist die Unterscheidung, ob es sich bei der Maßnahme um Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand handelt. Erhaltungsaufwand sind Aufwendungen für die Erneuerung von Anlagen oder Einrichtungen, die bereits vorhanden waren – alte Teile werden durch neue, die die gleiche Funktion erfüllen, ersetzt. Beispiele sind neue Heizungsanlagen, neue Fenster, Fassadendämmung oder der Einbau eines neuen Bades. Solche Erhaltungsaufwendungen können entweder in dem Jahr, in dem die Rechnungen beglichen wurden, voll als Werbungskosten abgesetzt, oder über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Welche Variante man wählt, hängt von der gesamten finanziellen Situation ab; das Wahlrecht besteht für jede einzelne Reparatur neu.
Herstellungsaufwand liegt vor, wenn in einer bestehenden Immobilie neuer Wohnraum geschaffen, z.B. ein Dach ausgebaut wird, oder im Falle einer Sanierung. Von einer Sanierung spricht man, wenn eine Immobilie in mindestens drei von vier definierten Ausstattungs-Kernbereichen so umgebaut wird, dass die Funktionalität deutlich erweitert und ergänzt wird. Zu diesen Kernbereichen gehören: Sanitär, Elektroinstallation, Fenster und Heizung. Herstellungsaufwendungen werden den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugeschlagen und können, wie diese, ab dem Jahr ihres Anfalls linear abgeschrieben werden. Zur Vereinfachung gestattet das Finanzamt jedoch die Sofortabschreibung von Herstellungsaufwand bis zu 4.000 Euro im Jahr.

Besondere Abschreibungsregeln
Käufer von Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, können höhere Abschreibungen geltend machen. Modernisierungskosten können bei vermieteten Immobilien acht Jahre lang mit 9% und anschließend vier Jahre lang mit 7% abgeschrieben werden. Dazu kommt die reguläre lineare Abschreibung für die Herstellungskosten. Anders als bei anderen Gebäuden können Sanierungskosten auch bei selbstgenutzten denkmalgeschützten Immobilien abgeschrieben werden. – Für gewerblich genutzte vermietete Immobilien gilt ebenfalls ein besonderer Abschreibungssatz: Die lineare Abschreibung beträgt hier 3% für 33 Jahre.


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