Beim Verkauf von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen an Verbraucher hat der Gesetzgeber die Regelungen zur Maklerprovision geändert, um private Käufer bei den Kaufnebenkosten zu entlasten. Die Neuerungen treten voraussichtlich ab Januar 2021 bundesweit in Kraft. Hier geben wir einen Überblick über die geltenden Regelungen.
Bei der Vermittlung von Mietverträgen gilt seit 2015, dass derjenige, der einen Makler beauftragt, ihn auch bezahlt (Bestellerprinzip). Typischerweise ist das der Vermieter. Die Höhe der Courtage ist zudem auf zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer gedeckelt, was die Maklerkosten zumeist gerade deckt und daher in der Regel nicht verhandelbar ist.
Beim Verkauf von Immobilien waren die Parteien und Makler bisher weitgehend frei darin, Verträge zu schließen. Im Rahmen des Wohnpakets der Bundesregierung vom August 2019 wurden jedoch Neuregelungen vereinbart, die vor allem private Immobilienkäufer entlasten sollen. Die Neuregelungen des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wurden zunächst vom Bundestag, im Mai 2020 auch vom Bundesrat gebilligt und sollen nun möglichst schnell vom Bundespräsidenten unterzeichnet und veröffentlicht werden. Sechs Monate nach Veröffentlichung treten die neuen Regeln in Kraft – frühestens im Dezember 2020, wahrscheinlicher ab Anfang 2021.
Der Maklervertrag
Maklerverträge werden in der Regel sowohl zwischen dem Käufer als auch
zwischen dem Verkäufer einer Immobilie und dem Makler geschlossen. Zumeist
beauftragt der Verkäufer den Makler, lässt sich ein Interessent aber ein Exposé
schicken und vereinbart einen Besichtigungstermin mit dem Makler, kommt auch
zwischen diesen Parteien ein Vertrag zustande. Bisher konnten diese Verträge
formlos geschlossen werden, also auch mündlich, am Telefon, oder per
Handschlag. Künftig gilt, dass ein Maklervertrag über den Verkauf eines
Einfamilienhauses oder einer Wohnung an Verbraucher der Textform bedarf.
Das kann auch eine E-Mail sein.
Ein Maklervertrag muss auch deutlich auf das Widerrufsrecht des Vertragspartners hinweisen. Andernfalls ist der Vertrag nichtig und der Makler bekommt im Zweifel kein Geld. In der Regel beträgt die Widerrufsfrist zwei Wochen.
In aller Regel werden Alleinaufträge vergeben, dass heißt eine Immobilie wird einem Makler exklusiv zur Vermittlung übergeben. Die Aufträge haben meist eine Mindestlaufzeit und sind zeitlich begrenzt, aber mit einer Verlängerungsoption ausgestattet. Will der Verkäufer die automatische Verlängerung vermeiden, sollte er frühzeitig daran denken, den Alleinauftrag zu kündigen.
Nicht zulässig ist es, den Makler zu umgehen, um die Provision zu sparen. Kommt ein Kontakt zwischen Verkäufer und Käufer durch Vermittlung des Maklers zustande, einigen sich die Parteien aber privat unter Ausschluss des Maklers, kann dieser seine Provision dennoch verlangen, wenn er nachweisen kann, dass der Kauf- oder Mietvertrag durch seine Vermittlung zustande gekommen ist. Direktkontakte an sich sind aber nicht unzulässig; ein Verkäufer ist nicht gezwungen, jeden Kaufinteressenten an den Makler zu verweisen. Für durch Direktkontakt zustande kommende Verträge hat der Makler aber einen Provisionsanspruch.
Der Verkäufer ist verpflichtet, den Makler nach bestem Wissen umfassend über die Immobilie zu informieren und Mängel nicht zu verschweigen. Macht der Makler dem Käufer gegenüber wissentlich Falschangaben, verliert er nicht nur den Anspruch auf sein Honorar, sondern macht sich unter Umständen auch schadenersatzpflichtig. Macht der Verkäufer Falschangaben, trifft die Schadenshaftung ihn. Der Makler hat die Pflicht, nachzufragen, wenn Informationen offensichtlich unvollständig oder nicht korrekt sind; tiefergehende Prüfungen muss er aber nicht vornehmen.
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