Sollen Arbeiten in oder an einem vermieteten Objekt vorgenommen werden, sind die Rechte und Pflichten der Parteien abhängig davon, ob es sich um eine Instandhaltungs- oder -setzungsmaßnahme handelt, oder um eine Modernisierung. Instandsetzungs- oder -haltungsmaßnahmen liegen vor, wenn der vertragsgemäße Zustand der Mietsache erhalten oder wieder hergestellt werden soll. Modernisierung liegt dann vor, wenn die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Immobilie erhöhen, wenn sie helfen, Wasser oder Energie zu sparen, oder wenn sie neuen Wohnraum schaffen.
Instandhaltungs- oder -setzungsmaßnahmen muss der Vermieter dem Mieter zwar ankündigen, es gibt dafür aber keine Form- oder Fristvorgaben. Grundsätzlich ist die Ankündigung abhängig von Umfang und Dringlichkeit der Arbeiten. Die Benachrichtigung sollte desto früher erfolgen, je schwerwiegender die Maßnahme den Mieter trifft. Instandhaltungsarbeiten kann der Vermieter nicht über eine Mieterhöhung auf den Mieter abwälzen.
Modernisierungen muss der Vermieter dem Mieter schriftlich mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten mitteilen, es sei denn, es handelt sich um Bagatellmaßnahmen, die zu einer Erhöhung der Miete um nicht mehr als 5% führen. Mitgeteilt werden müssen Art, Umfang, Beginn und Dauer der geplanten Arbeiten, sowie die zu erwartende Mieterhöhung. 11% der Kosten für Modernisierungen kann der Vermieter nämlich auf die Jahresmiete aufschlagen – dauerhaft. Der Ankündigung bedarf es auch, wenn keine Mieterhöhung geplant ist, oder wenn der Mieter zwar nicht beeinträchtigt wird (z.B. bei einer Außendämmung der Fassade), aber mit den Modernisierungskosten belastet werden soll. – Unterlässt der Vermieter die Ankündigung, muss der Mieter die Arbeiten nicht dulden und kann den Handwerkern höflich den Zutritt zur Wohnung verweigern. Er hat dann außerdem ein Sonderkündigungsrecht.
Grundsätzlich müssen Mieter Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen dulden – es sei denn, dies stellt eine unzumutbare Härte für sie dar. In diesem Fall werden die Interessen abgewogen. Umgekehrt können Mieter Modernisierungsmaßnahmen i.d.R. nicht verlangen; eine Ausnahme können energetische Modernisierungen darstellen. Unzumutbaren Härten liegen z.B. vor, wenn der Vermieter im Winter Fenster oder Heizungen austauschen lassen will, wenn sich die Mietsache deutlich verkleinert oder vergrößert oder wenn Räume ganz wegfallen, oder wenn es sich erkennbar um Luxussanierungen handelt. Härtefall kann es auch sein, wenn die Baumaßnahmen dem Mieter wegen dessen schwerer Krankheit oder Schwangerschaft nicht zugemutet werden können oder weil er mitten in Prüfungen steckt. Alter ist nicht per se ein Härtefall, wenn dem Mieter von Seiten des Vermieters Hilfe zu Teil wird, z.B. beim Wegrücken der Möbel. Auch Maßnahmen, die vorhergehende Aufwendungen des Mieters auf die Wohnung zunichtemachen würden, v.a. wenn diese mit Zustimmung des Vermieters erfolgt sind, müssen nicht geduldet werden. Nicht dulden muss es ein Mieter auch, wenn die baulichen Maßnahmen so umfassend sind, dass er mehrere Monate aus seiner Wohnung ausziehen müsste – der Vermieter kann nicht die Herausgabe der Wohnung fordern oder das Mietverhältnis wegen des Umbaus beenden.
Seine Einwände muss der Mieter schriftlich bis zum Ende des auf den Monat der Ankündigungszustellung folgenden Monats darlegen, sofern ihn der Vermieter auf diese Frist hingewiesen hat – unterbleibt der Hinweis im Ankündigungsschreiben, kann der Mieter Einwände jederzeit geltend machen.
Während der Arbeiten hat der Mieter grundsätzlich das Recht, die Miete bei Beeinträchtigung der Wohnqualität zu mindern – das gilt allerdings nicht mehr, wenn es sich um eine energetische Modernisierung handelt; hier darf für die ersten drei Monate der Baumaßnahme die Miete nicht gemindert werden. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter Aufwendungen, die diesem durch die Baumaßnahmen entstehen, zu erstatten. Dazu gehören neue Möbel, wenn die alten durch den Umbau nicht mehr passen; Ersatz für den Zeitaufwand durch Reinigung, Räumung oder Renovierung oder Erstattung von Hotelkosten, wenn der Mieter vorübergehend ausziehen muss. Der Vermieter muss dem Mieter bei längerer Unbewohnbarkeit der Wohnung eine adäquate Ersatzwohnung stellen.
Ist die Baumaßnahme abgeschlossen, kann der Vermieter die Miete entweder auf das Niveau der örtlichen Miete für den neuen Ausbaustandard der Wohnung erhöhen, oder einen Modernisierungszuschlag verlangen. Ersterem kann der Mieter nicht widersprechen, letzterem schon. In zweiten Fall können 11% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete der Mieter aufgeschlagen werden (die Kappungsgrenze gilt hier nicht) – bei energetischen Modernisierungen aber nur, wenn die Maßnahmen tatsächlich helfen, Energie zu sparen. Abgezogen werden Fördergelder, die der Vermieter erhalten hat
und Kosten für eventuelle Instandhaltungs- oder Reparaturmaßnahmen, die im Zuge der Modernisierung durchgeführt wurden. Der Modernisierungszuschlag kann ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung verlangt werden; wird sie nicht ordnungsgemäß angekündigt, erst nach sechs Monaten. Einer Mieterhöhung kann es entgegen stehen, wenn die Mieter zuvor dargelegt haben, dass die Mieterhöhung für sie eine besondere Härte darstellt. Der Einwand der wirtschaftlichen Härte kann die Baumaßnahme nicht mehr verzögern oder verhindern; er wird aber bei der Frage, ob und inwieweit eine Mieterhöhung vorgenommen werden darf, berücksichtigt, um zu verhindern, dass Mieter durch Luxussanierungen faktisch auf die Straße gesetzt werden.
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