Auch bei der Vermietung von Immobilien muss der Eigentümer auf Rentabilität achten. Rechnet sich die Vermietung nicht (mehr), kann er den Mieter kündigen und anschließend sanieren, abreißen oder die Immobilie anderweitig nutzen – die Voraussetzungen für die sogenannte Verwertungskündigung sind aber hoch, denn auch das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung wiegt schwer.
Gesetzliche Grundlage der Verwertungskündigung ist § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Danach hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, den Mieter zu kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Das bedeutet:
Zweck der Kündigung muss die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks sein, d.h. es muss ein bestimmter im Grundstück liegender Wert realisiert werden (der Grundstückswert beim Verkauf; der höhere Immobilienpreis bei Abriss und Neubau) – der bloße Abriss ist daher keine wirtschaftliche Verwertung. Der Eigentümer kann also nicht allein wegen eines geplanten Abrisses kündigen. – Angemessen ist die geplante wirtschaftliche Verwertung, wenn es vernünftig und nachvollziehbar ist, dass sie wirtschaftlich besser ist als der Status Quo. Das Mietverhältnis muss den Eigentümer schließlich in der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hindern bzw. die Einbußen aus dem Mietverhältnis müssen für den Eigentümer unzumutbar sein. Hier reicht es dezidiert nicht, wenn der Vermieter durch Vermietung an einen anderen Mieter höhere Mieteinnahmen erzielen könnte; das Grundgesetz gibt dem Vermieter kein Recht auf Gewinnoptimierung. Regelmäßig müssen die Nachteile des Vermieters die Nachteile des Mieters durch den Verlust der Wohnung weit übersteigen. Das ist z.B. der Fall, wenn die Nicht-Verwertung des Grundstücks für den Eigentümer existenzbedrohend wäre. Argumentiert der Eigentümer, dass er eine Immobilie ohne Mieter teurer verkaufen könnte als mit bestehenden Mietverhältnissen, kommt es darauf an, ob das Mietverhältnis den erzielbaren Verkaufspreis wesentlich mindert. Was „wesentlich“ ist, wird sehr uneinheitlich beurteilt; die derzeitige Rechtsprechung bewegt sich zwischen 15% und 50% Verkaufspreisminderung. Der Eigentümer muss das Vorliegen dieser Voraussetzungen zudem beweisen, d.h. Sachverständigengutachten anfertigen lassen. Erst dann kann eine Verwertungskündigung wirksam ausgesprochen werden.
Will der Vermieter die Immobilie sanieren, kann er meist keine Verwertungskündigung aussprechen. Die Mieter haben die Pflicht, die Maßnahmen zu dulden und nach abgeschlossener Sanierung kann die Miete erhöht werden. Der Eigentümer müsste beweisen, dass die Duldungspflicht des Mieters im gegebenen Fall nicht ausreicht, um ihm kündigen zu können. Die Kündigung ist auch dann unwirksam, wenn der Vermieter das Haus so lange hat verkommen lassen, dass nun eine Kernsanierung notwendig ist, wenn der Mieter seine Wohnung im Zuge der Baumaßnahmen nur zeitweilig verlassen muss oder wenn die Sanierung stattfindet, um das Haus danach in Eigentumswohnungen aufteilen und diese verkaufen zu können.
Für die Verwertungskündigung gelten prinzipiell die gleichen Regeln wie für die normale Kündigung. Sie muss mit ordentlicher Kündigungsfrist erfolgen und schriftlich erfolgen. Die Fristen ergeben sich aus § 573c Abs. 1 BGB: bei einem Mietverhältnis bis 5 Jahre beträgt die Frist 3 Monate, bei mehr als 5 Jahren 6 Monate, ab 8 Jahren 9 Monate. Bereits im Kündigungsschreiben muss der Vermieter dem Mieter genau darlegen, warum die Immobilie in ihrem derzeitigen Zustand nicht erhalten werden kann und welche baulichen Maßnahmen stattdessen geplant sind; will er die Immobilie nur abreißen, ohne neu zu bauen, muss er exakt nachweisen, dass die Kosten einer Sanierung die Einnahmen aus dem vermieteten Objekt unverhältnismäßig überschreiten würden.
Als Mieter kann man sich gegen die Verwertungskündigung wehren, indem man darlegt, dass die vom Vermieter vorgebrachte Begründung nicht stichhaltig ist. Der Vermieter darf keine Argumente nachliefern; es gilt nur das, was er im Kündigungsschreiben vorträgt. Ist das angreifbar, ist die Kündigung unwirksam. Mieter können sich außerdem auf die Härtefallklausel des § 574 BGB berufen und Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Das Argument: die Kündigung ist dem Mieter nicht zumutbar. Das ist typischerweise der Fall, wenn der Mieter sehr alt ist, bei schwerer Erkrankung, Schwangerschaft, Behinderung, einem besonders langen Mietverhältnis, aber auch dann, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, z.B. im Fall extrem gestiegener Mieten.
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