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Okt 09

Der Winter kommt – welche Rechte haben Mieter in der Heizperiode?

Welche Rechte Mieter und Vermieter rund um die Beheizung der Wohnung haben, hängt zuvörderst davon ab, mit welcher Heizungsart die Wohnung ausgestattet ist.
Bei Einzelöfen, die nicht an eine zentrale Versorgung angeschlossen sind, ist i.d.R. der Mieter vollständig selbst dafür verantwortlich, dass die Anlage gewartet wird und Brennstoff da ist. Er hat dafür alle Freiheiten, viel oder weniger zu heizen. Ähnlich bei Etagen- oder Wohnungsheizungen: Der Mieter hat hierbei einen Vertrag mit einem Energieversorger abgeschlossen und zahlt die Energie; der Vermieter trägt i.d.R. die Kosten für die Wartung der Anlage. Auch hier ist der Mieter weitgehend frei in seinem Heizverhalten.

Bei zentralen Gebäudeheizungen, bei denen alle Wohnungen eines Gebäudes von einer Heizanlage versorgt werden, kümmert sich der Vermieter vollständig um Wartung, Reparatur und Betrieb der Anlage. Die Kosten werden nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung mit der Nebenkostenabrechnung anteilig auf die Mieter umgelegt.
Wie der Vermieter die Anlage in Betrieb zu halten hat, dafür gibt es wenig gesetzliche Vorgaben, aber viele Regeln haben sich durch die Rechtsprechung als Standards etabliert. Hier sind die wichtigsten:

Die Heizperiode, also die Zeit, in der der Vermieter die Heizanlage in Betrieb halten muss, ist gesetzlich nicht definiert, wird aber zumeist von Oktober bis Ende März oder April des Folgejahres angesetzt. In dieser Zeit muss die Heizung so eingestellt sein, dass tagsüber folgende Temperaturen erreicht werden können:
In Wohn-, Schlafzimmern und der Küche 20°C
In Badezimmern, Duschräumen etc. 22°C
In Diele, Flur etc. 15°C.

Nachts, d.h. zwischen 24:00 Uhr und 6:00 Uhr morgens, darf die Heizleistung abgesenkt werden, um Energie zu sparen, allerdings laut der Rechtsprechung nur um max. drei Grad gegenüber der Temperatur am Tag.

Wann Vermieter außerhalb der Heizperiode verpflichtet sind, die Heizanlage in Betrieb zu nehmen, ist nicht einheitlich geregelt. Einige Gerichte stellen auf die Innentemperatur ab, danach muss der Mieter heizen können, wenn im Zimmer an mindestens 2 auf einander folgenden Tagen unter 18°C fällt. Andere Gerichte gehen von der Außentemperatur aus und sehen eine Heizpflicht, wenn es mindestens drei Tage hintereinander unter 12°C kühl ist.

Wird die Wohnung nicht warm genug, ist der Mieter zunächst verpflichtet, dies dem Vermieter anzuzeigen, damit dieser Abhilfe schaffen, z.B. eventuelle technische Defekte beheben lassen kann. Kleine Wartungsarbeiten muss der Mieter auch selbst vornehmen, z.B. Wasser nachfüllen, wenn die Heizung wegen Wassermangels nicht warm wird. Schafft der Vermieter aber keine Abhilfe, stellt das nach dem Mietrecht einen Mangel der Wohnung dar, für den der Mieter die Miete mindern kann. Dabei gehen die Gerichte davon aus, dass bei Raumtemperaturen von 15-17°C 10% der Miete gekürzt werden können, abhängig davon, in welchen Räumen und über welchen Zeitraum hinweg nicht richtig geheizt werden kann. Fällt die Heizanlage völlig aus, können Mieter bis zu 100% der Miete mindern oder auch die sofortige Kündigung aussprechen und Schadenersatz z.B. für Hotelkosten verlangen. Einen Mangel der Wohnung stellt es ebenfalls dar, wenn die Heizanlage zu sehr heizt und die Überheizung vom Mieter nicht reguliert werden kann.


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