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Jan 17

Eigentum statt Miete – laufende Kosten nicht vergessen

Der offensichtlichste Vorteil des Wechsels von der Miete zum Wohneigentum ist der Wegfall der Mietkosten. Auf lange Sicht ist das Wohnen im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung tatsächlich günstiger als das Wohnen zur Miete. Zunächst aber sollten Neueigentümer einkalkulieren, dass zu den Kredit- und Darlehenszinsen, die für den Kaufpreis zu entrichten sind, laufende Kosten des Wohneigentums kommen, die in aller Regel höher ausfallen, als sie es von der Betriebskostenabrechnung des Vermieters gewohnt waren. Grund ist, dass ein Vermieter nicht alle Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie auf den Mieter umlegen darf; einiges muss der Eigentümer selbst aufbringen.  Zu den wichtigsten laufenden Kosten für eine eigene Immobilie gehören die folgenden:

Betriebskosten: Die meisten Posten hier sind dem ehemaligen Mieter vertraut: Grundsteuer, Energie-, Wasser- und Abwasserkosten, Müllabfuhr, Versicherungen, Schornsteinfeger, Pflege und Reinigung der Außenanlagen, Garten, evtl. Treppenhaus und Gemeinschaftseinrichtungen, evtl. Wartungskosten für den Aufzug gehören beispielsweise dazu.
Zudem gehören zu den Kosten, die der Eigentümer zu tragen hat, Kosten für Gemeinschaftseigentum, z.B. das Dach, Dachboden oder Waschküche, soweit sie allen zugänglich sind, Fassaden, tragende Wände, etc. – diese Kosten hat ein Mieter nicht.

Verwaltungskosten: In größeren Mehrparteienhäusern wird oft ein externer Verwalter damit beauftragt, sich um die Pflege und Organisation der Immobilie zu kümmern. Kleinere Wohneigentümergemeinschaften regeln das zumeist unter sich. Ein Verwalter will jedoch bezahlt sein. Je nach Lage und Vertragsgestaltung können dafür ca. 15-30 Euro pro Wohneinheit und Monat anfallen. Ähnlich den Betriebskostenvorauszahlungen zahlen die Eigentümer einen monatlichen Vorschuss auf die laufenden Kosten, das Hausgeld, an den Hausverwalter, bzw. auf ein separates Konto der Eigentümergemeinschaft.

Instandhaltungskosten: Mieter müssen über Schönheitsreparaturen hinaus in aller Regel keine größeren Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen zahlen – Ausnahme sind die Mieterhöhungen, die der Vermieter im Zuge einer Modernisierung verlangen kann. Für Eigentümer ist es jedoch sinnvoll, solche Ausgaben von Anfang an einzuplanen und entsprechende Rücklagen zu bilden. Gesetzliche Vorgaben gibt es nur für die Höchstgrenze solcher Rücklagen: Ist das Haus weniger als 22 Jahre alt, maximal 7,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche; ist es weniger als 32 Jahre alt, 9,00 Euro pro Quadratmeter und ab einem Alter von 32 Jahren können 11,50 Euro pro Jahr und Quadratmeter zurück gelegt werden. Hat das Haus einen Aufzug, erhöhen sich alle Beträge um 1 Euro pro Quadratmeter. – In Wohneigentümergemeinschaften gibt es oft Streit darüber, wie hoch die Instandhaltungsrücklage sein sollte. Als Käufer sollte man sich darüber informieren, wie die Gemeinschaft finanziell ausgestattet ist – gibt es praktisch keine Rücklagen, steigt die Gefahr, dass im Falle einer größeren Reparatur das Geld nicht reicht und die Eigentümer in einer Sonderumlage zur Kasse gebeten werden. Anhaltspunkte liefern z.B. die Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Finanzierungskosten: An den Zins- und Tilgungszahlungen für den Kaufpreis darf der Vermieter den Mieter nicht beteiligen – der Eigentümer trägt sie allein. Das gilt auch für den Fall, das bei einer Anschlussfinanzierung die Kreditkosten viel höher werden als zuvor.

Sonderkosten: Neben den planbaren Renovierungs- und Sanierungskosten können weitere ungeplante Kosten auf den Eigentümer zukommen. Das können Schäden nach Naturereignissen sein, für die die Versicherung nicht zahlt, oder Zahlungen an die Gemeinde, wenn diese z.B. für eine Straßensanierung eine Sanierungsumlage verlangt. – Zahlen muss der Eigentümer schließlich auch, wenn er z.B. einen Altbau kauft und dann erst einmal sanieren muss – hier ist die fachkundige Beratung vor dem Kauf unabdingbar.


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