Wer ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt dafür eine besondere Art der Umsatzsteuer: Grunderwerbsteuer. Sie ist direkt nach Abschluss des Kaufvertrages an das Finanzamt abzuführen; die Zahlung ist Voraussetzung dafür, dass die Grundbucheintragung des Käufers erfolgt. Seit 2006 obliegt die Festsetzung der Höhe der Grunderwerbsteuer den Ländern, die den Immobilienerwerb, der Deutschen liebste Form der Altersabsicherung, als Einnahmequelle entdeckt und den zuvor bundeseinheitlichen Steuersatz von 3,5% zum Teil kräftig erhöht haben.
Grunderwerbsteuer ist prinzipiell bei jedem Grunderwerbsvorgang zu zahlen. Dazu gehören z.B. auch Grundstücktausch, Grundstückerwerb im Wege der Zwangsversteigerung, die Vergabe von Erbbaurechten etc. Nicht steuerpflichtig ist ein Grundstückerwerb z.B., wenn der Gegenwert des Grundstücks 2.500 Euro nicht übersteigt, bei Grundstücksveräußerungen durch Erbschaft oder Schenkung (dann fallen aber Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer an), oder bei Übertragungen in der Familie (Übertragung an einen Ehe- oder Lebenspartner bei Trennung, oder Übertragung zwischen Verwandten 1. Grades, also Kinder oder Eltern).
Grundlage der Berechnung der Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung, regelmäßig also der im Kaufvertrag beurkundete Kaufpreis. Das ist nicht in jedem Fall unstreitig. Eine Verpflichtung des Käufers, für die Erschließungskosten eines unerschlossenen Grundstücks aufzukommen, zählt jedenfalls nicht zur Gegenleistung und unterliegt damit nicht der Grunderwerbsteuer.
Bei einem Grundstückserwerb mit Hausbau kann man Grunderwerbsteuer sparen, wenn man beide Verträge, den Erwerb des Grundstücks und den Hausbau, strikt voneinander trennt. Dann zahlt man nur für den Erwerb des Grundstücks. Das ist unproblematisch, wenn erst das Grundstück gekauft wird, und sich die Bauherren danach separat Baufirmen und Handwerker suchen, die das Haus bauen. Bei schlüsselfertigen Häusern hingegen, bei denen der Bauherr Grundstück und Haus aus einer Hand kauft, geht die Finanzverwaltung von einem einheitlichen Vertrag aus und berechnet Grunderwerbsteuer aus beiden Vorgängen: Grundstückserwerb und Hausbau. Bauherren müssen nachweisen, dass es zwischen beiden Verträgen keine zeitlichen, personellen oder inhaltlichen Zusammenhänge gibt; schon die Vermittlung beider Verträge durch denselben Makler reicht dem Finanzamt, um einen verbundenen Vertrag anzunehmen.
Beim Erwerb von Bestandsimmobilien kann man den Steuerbetrag senken, wenn man mitverkauftes Zubehör im Kaufvertrag separat ausweist. Zubehör sind Gegenstände, die nicht fest mit der Immobilie verbunden sind von dieser getrennt werden können, ohne dass sie ihren Gebrauchswert verlieren. Was zum Zubehör zählt, ist nicht immer einheitlich beurteilt worden. Eingebaute Badewannen, Duschen, Zentralheizungen, Antennen, aber auch Gewächshäuser und Fertiggaragen etc. gehören jedenfalls zur Immobilie. Möbel, Baumaterialien, Bad- und Küchenmöbel, sofern sie entfernt werden können, ohne dabei kaputt zu gehen, Heizvorräte (Holz, Öl, Kohle), Markisen etc. gehören zum Zubehör. Werden solche mitverkauften beweglichen Gegenstände im Kaufvertrag beziffert und separat ausgewiesen, fällt auf sie keine Grunderwerbsteuer an. Man sollte hier aber auf dem Boden der Realität bleiben, da das Finanzamt jeden Immobilienkaufvertrag prüft. Akzeptiert wird i.d.R. Zubehör bis zu etwa 15% des Kaufpreises oder ca. 50.000 Euro. Grundsätzlich obliegt es im Streitfall der Finanzverwaltung, nachzuweisen, dass die verkauften Gegenstände nicht den angenommenen Wert haben. Käufer sollten bei dieser Vertragsgestaltung außerdem im Auge haben, dass der Wert der Immobilie sinkt, je größer der Anteil des Zubehörs am Kaufpreis ist. Das kann Auswirkungen auf den Beleihungswert der Immobilie haben, also die Sicherheiten, die bei der Finanzierung des Kaufpreises zu leisten sind. Im schlimmsten Fall werden Einsparungen bei der Grunderwerbsteuer durch schlechtere Darlehenskonditionen kompensiert.
Löst der Käufer einer gebrauchten Wohnung die Instandhaltungsrücklage ab, die der Verkäufer bereits geleistet hatte, ist dieser Betrag ebenfalls grunderwerbsteuerfrei. Das ist vor allem interessant, wenn die Wohnung selbst genutzt wird. Wird sie vermietet, reduziert die Instandhaltungsrücklage das Abschreibungsvolumen, sie kann damit nicht bei den Werbungskosten abgesetzt werden. Auch hier gilt: diese Aufteilung des Kaufpreises muss im Kaufvertrag festgehalten sein.
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