Die reale Wohnfläche ist nicht selten Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. In weit mehr als der Hälfte der Mietverträge sind Schätzungen zufolge die Quadratmeterangaben falsch. Immer wieder hat sich daher die Rechtsprechung bis zum Bundesgerichtshof mit diesem Thema befasst. Nach unseren Recherchen sieht derzeit die Rechtslage wie folgt aus:
Mietminderung, wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben: Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Abweichung mehr als 10% beträgt. Ab dann wird die Abweichung als Mangel der Wohnung angesehen. Es spielt dabei keine Rolle, ob im Mietvertrag eine genaue Quadratmeterzahl genannt wird oder nur eine Circa-Angabe. Wird die 10-Prozent-Grenze überschritten, kann in Höhe der tatsächlichen Abweichung gemindert werden, bei 20% weniger Wohnfläche also 20% der Kaltmiete. Die Mietminderung kann der Mieter auch rückwirkend verlangen, muss diesen Anspruch aber innerhalb von drei Jahren ab dem Zeitpunkt, an dem er von der geringeren Wohnungsgröße erfahren hat, geltend machen – sonst verjährt der Anspruch.
Falsche Wohnungsgröße bei Mieterhöhung und in der Betriebskostenabrechnung: Bis 2015 wurde die 10%-Toleranz auch bei Mieterhöhungen und bis 2017 bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter akzeptiert. Nun hat der BGH sie in beiden Fällen gekippt. Sowohl in der Nebenkostenabrechnung als auch bei der Erhöhung der Miete muss nun von der objektiven, realen Größe der Wohnung ausgegangen werden.
Wie bemisst sich die reale Größe der Wohnung? Wie die Berechnung der Größe einer Wohnung durchzuführen ist, richtet sich nach der Wohnflächenverordnung, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Danach gehören Abstellräume außerhalb der Wohnung (Speicher, Keller, Garagen) gar nicht zur Wohnfläche. Balkon- und Terrassenflächen werden mit 25% angesetzt, maximal 50%, wenn der Balkon sehr günstig liegt. Für Dachschrägen gilt, dass nur Flächen mit einer Standhöhe von zwei und mehr Metern voll angerechnet werden dürfen. Flächen, die zwischen ein und zwei Meter hoch sind, werden mit 50% angesetzt, und Flächen, die niedriger als ein Meter sind, dürfen gar nicht angerechnet werden. In die Berechnung werden Einbauten wie Badewannen, Küchenzeile etc. mit einbezogen.
Im Zweifel ist die richtige Berechnung der Wohnungsgröße allerdings gar nicht so einfach. Geklärt ist mittlerweile, dass oberhalb der Fußleisten gemessen werden muss. Trotzdem empfiehlt es sich, im Zweifel, wenn es auf Zentimeter ankommt, nicht nur mit dem Zollstock zu messen, denn der ist in aller Regel für die Ausmessung von Wänden zu kurz und ungenau. Besser ist es in solchen Fällen, die Wohnung mittels Lasergeräten exakt zu vermessen. Empfohlen wird, zumindest bei Mieterwechsel ein neues Aufmaß für die Wohnung anfertigen zu lassen, um auf der sicheren Seite zu sein.
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