Die Immobilienpreise steigen und steigen – gute Zeiten für Verkäufer, die ihre Immobilien oft mit ordentlichem Gewinn verkaufen können. Wo Geld verdient wird, ist aber in der Regel auch das Finanzamt zur Stelle. Worauf Verkäufer von Häusern oder Wohnungen achten können, um die Steuerbelastung gering zu halten.
Gewinne aus privaten Immobilienveräußerungsgeschäften sind gemäß § 23 EStG grundsätzlich steuerpflichtig, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt. Wie bei allen Grundstücksgeschäften beträgt diese 10 Jahre. Ausschlaggebend für die Frist ist die Beurkundung der Kaufverträge bei Kauf und Verkauf bzw. das Wirksamwerden des Kaufvertrags. Letzteres betrifft Fälle, in denen Bedingungen an das Wirksamwerden des Kaufvertrags geknüpft werden, z.B. das Vorliegen bestimmter behördlicher Bescheinigungen. Der Zeitpunkt, in dem diese tatsächlich vorliegt und der Kaufvertrag wirksam wird, ist dann für die Frist maßgeblich, nicht der Zeitpunkt des Vertragsschlusses.
Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn die 10 Jahre verstrichen sind oder die Immobilie selbst genutzt wurde, und zwar mindestens im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorhergehenden Jahren, wobei jeweils auch angebrochene Jahre voll zählen. Als selbst genutzt gilt eine Immobilie, wenn sie vom Veräußerer bzw. seiner Familie bewohnt wird; zur Familie gehören jedoch aus steuerlicher Sicht nur die Kinder, solange die Eltern für sie noch Kindergeld beziehen.
Mit der Frage der Eigennutzung der Immobilie befasst sich derzeit das Finanzgericht Baden-Württemberg (AZ: 13 K 289/17). Im vorliegenden Fall hatte der Verkäufer die Immobilie 8 Jahre lang selbst bewohnt und nur kurz vor der Veräußerung für fünf Monate vermietet. Das Finanzamt sah deshalb die ausschließliche Eigennutzung nicht als gegeben an und verlangte die Versteuerung des Veräußerungsgewinnes. Das Finanzgericht entschied demgegenüber, dass eine kurzfristige Vermietung in diesem Fall nicht schädlich sei. Das Urteil ist jedoch nicht rechtskräftig und die Rechtsprechung insgesamt uneinheitlich, so dass potentielle Verkäufer gut daran tun, sich bis zu einer höchstrichterlichen Klärung an den Wortlaut der Regelungen zu halten.
Die Notwendigkeit, die Immobilie selbst zu bewohnen, führt auch dazu, dass Gewinne aus dem Verkauf von unbebauten Grundstücken innerhalb der 10-Jahresfrist immer zu versteuern sind – hier sollte man die Spekulationsfrist abwarten. Erbt man eine Immobilie, übernimmt der Erbe die Spekulationsfrist vom Erblasser.
Bei der
Berechnung der Höhe der
Spekulationssteuer werden vom Verkaufserlös Veräußerungskosten und
Anschaffungskosten abgezogen. Veräußerungskosten sind Kosten im Zusammenhang
mit dem Verkauf, z.B. Renovierungsarbeiten oder Makler- und Anzeigengebühren.
Zu den Anschaffungskosten gehört v.a. der Kaufpreis. War die Immobilie
vermietet, werden vom Kaufpreis die Abschreibungen abgezogen, die in der
Vergangenheit gegenüber dem Finanzamt geltend gemacht worden waren.
Abgeschrieben wird linear mit 2% bei Alt- und Neubauten und 2,5% bei
Immobilien, die vor 1925 errichtet wurden. Zu den Anschaffungskosten gehören
auch die Kaufnebenkosten (Grundsteuer, Notar, Makler, Grundbucheintrag etc.). Auch
Kosten für den Energieausweis des Gebäudes können vom Veräußerungsgewinn
abgezogen werden.
Der verbleibende Gewinn wird dann mit dem persönlichen Steuersatz des
Verkäufers besteuert. Wie bei allen Einkunftsarten gilt, dass Gewinne aus der
Veräußerung von Immobilien nur mit Verlusten aus gleichartigen Geschäften
verrechnet werden dürfen, nicht z.B. mit Verlusten aus Wertpapiergeschäften.
Die vorgenannten Regelungen gelten nur für private Veräußerungsgeschäfte. Verkauft jemand drei oder mehr Immobilien innerhalb von fünf Jahren, handelt es sich in den Augen der Finanzverwaltung um gewerblichen Grundstückshandel – Gewinne sind dann in jedem Fall zu versteuern, auch wenn selbstgenutzte Immobilien dabei waren. Als gewerblicher Verkäufer zahlt man Gewerbesteuer und Umsatzsteuer für den Verkauf – die Umsatzsteuer wird man aber wohl nicht 1:1 an den Käufer weitergeben können. Kauft man ein Mehrfamilienhaus und veräußert die Wohnungen später einzeln, gilt jede dieser Wohnungen als eigene Immobilie.
Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn die Immobilie verschenkt oder vererbt wird – unter Umständen greift dann jedoch die Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer. Der Freibetrag für Schenkungen liegt bei 500.000 Euro, wenn der Empfänger der Ehegatte ist; bei Kindern beträgt er 400.000 Euro.