Sinkende Erträge für private Vermieter

Schätzungsweise 60 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland werden von Privatpersonen vermietet. So halten 3,9 Millionen private Haushalte rund 15 Millionen Mietwohnungen. Die meisten dieser Wohnungen sind weder Mietskasernen noch Plattenbauten und auch Mieterhöhungen werden nach einer Studie von 2015 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung seltener durchgeführt als bei den Konzernprofis. In der aktuellen Untersuchung der Marktforscher vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW), die vom Hauseigentümerverbandes Haus & Grund beauftragt wurde, konnte festgestellt werden, dass nicht nur die Reichen Wohnungen oder Häuser vermieten, sondern alle Einkommensschichten. So vermieten 21 Prozent im obersten Einkommensfünftel und selbst im untersten Einkommensfünftel sind immer noch fast sechs Prozent Vermieter.
Dabei sei es offenbar privaten Vermietern anders als den Wohnungsunternehmen mehr daran gelegen, das gute Verhältnis zu ihren Mietern nicht zu riskieren. Sie verlangen lieber erst bei einem Mieterwechsel eine höhere Miete. Doch nach den IW-Immobilienexperten seien die Möglichkeiten dazu in den vergangenen Jahren stark eingeschränkt worden. Die Mietpreisbremse, strengere Vorschriften für die energetische Gebäudesanierung und die damit verbundenen begrenzten Möglichkeiten, diese Sanierungskosten durch Mieterhöhungen oder Steuervorteile wieder hereinzuholen, machten es den privaten Vermietern zunehmend schwerer, eine attraktive Rendite aus der der Vermietung zu erwirtschaften. Nur die wenigsten der privaten Vermieter schaffen es, ein nennenswertes Einkommen zu erwirtschaften. So nehmen 53 Prozent der privaten Kleinvermieter jährlich weniger als 5.000 Euro netto durch Mietzahlungen ein, darunter auch 7,4 Prozent, die mit ihren Mietobjekten sogar einen Verlust erleiden. Nur 28,3 Prozent schaffen es auf 5.000 bis 10.000 Euro und weniger als jeder fünfte kommt netto auf Mietgewinne von 10.000 und mehr im Jahr. Zu beachten ist dabei, dass unter den privaten Vermietern überproportional viele Rentner und Freiberufler sind. Die Studie vermutet, dass die vermietete Immobilie für Teile der Bevölkerung als Ersatz für die gesetzliche Altersvorsorge dient.

Die Renditeperspektiven privater Vermieter haben sich in den vergangenen Jahren verschlechtert. So ist die Zahl der privaten Vermieter in Deutschland zwar in den Jahren 2000 bis 2015 auf 9,3 Prozent angestiegen, doch die Dynamik habe in den vergangenen Jahren spürbar nachgelassen, obwohl die Bedingungen für Immobilienkäufe durch starke Konjunktur, günstige Finanzierungskonditionen und hohem Bedarf auf dem Wohnungsmarkt noch immer gut oder sogar noch besser geworden sind. Mögliche Gründe hierfür sieht das IW vor allem in den Regulierungen, Bauvorschriften oder auch dem Milieuschutz in großstädtischen Vierteln.

Wir sehen dies insbesondere der abgesenkten Abschreibung auf 2% der Herstellungskosten geschuldet. Hier ist eine dringende Nachbesserung durch eine Gesetzesänderung erforderlich, um bezahlbaren Wohnraum für alle zu erreichen. Dies kann nur durch mehr Wohnraumangebote gelingen. Der private Vermieter erwartet einen zusätzlichen Anreiz, um mehr Wohnraum neu errichten zu wollen, durch steuerliche Anreize.