In Frankfurt steigen die Immobilienpreise am schnellsten

Seit Jahren steigen die Immobilienpreise in Deutschland – getrieben von den niedrigen Zinsen einerseits, von den Käufen der Immobilienspekulanten andererseits. Nach wie vor ist München Spitzenreiter in Deutschland. Frankfurt am Main hat in den letzten Jahren jedoch stark aufgeholt.
Gerade bei den Investitionen in Gewerbeimmobilien hat Frankfurt München abgehängt. Bei den Hotel- und Einzelhandelsimmobilienkäufen hat München die Nase vorn – letzteres, weil München schlicht mehr Einwohner zu versorgen hat als die Mainmetropole, ersteres, weil München traditionell eine Touristenhochburg ist. Bei den Investitionen in Großimmobilien, v.a. Bürogebäude, legte Frankfurt aber sehr viel stärker zu. Das liegt Analysten zufolge vor allem daran, dass es in Frankfurt schlicht viel mehr derartige Immobilien gibt. Jahrelang standen solche Objekte in der Innenstadt leer – jetzt ist der Leerstand weitgehend abgebaut. Zudem wird in Frankfurt viel mehr – und großformatiger – gebaut als in München. Indirekt hänge das mit dem Brexit zusammen, sagen die Experten; dieser schaffe eine verstärkte Nachfrage nach Büroflächen z.B. von Großkanzleien. Vor allem aber liegt die gestiegene Nachfrage daran, dass ausländische Investoren die Stadt für sich entdeckt haben. 2018 stammten etwa 50% der Immobilieninvestitionen in Frankfurt von ausländischen Geldgebern –aus Großbritannien, den USA und vor allem aus China. Für diese Investoren waren deutsche Immobilien lange Schnäppchen, die auch wegen der politischen und wirtschaftlichen Stabilität Deutschlands geschätzt wurden.

Mittlerweile gelten Immobilien in vielen deutschen Städten jedoch als überteuert. Das gilt allen voran für München, jedoch auch für Berlin, Frankfurt und Hamburg. Auch die Bundesbank warnt davor, dass die Preise in Ballungsgebieten mittlerweile bis zu 30% zu hoch seien. Vergleicht man München, wo ein Quadratmeter Wohnraum in der Innenstadt mittlerweile über 7.000 Euro kostet, mit Frankfurt, wirken die Preise mit etwa 5.000 Euro pro Quadratmeter im Vergleich noch moderat. Die Preissteigerung in den vergangenen 10 Jahren war jedoch enorm - wenn auch nicht in allen Stadtteilen gleichermaßen.

Eine Studie der Schweizer UBS kam daher nun zu dem Ergebnis, dass Frankfurt zwar noch keine so akute Gefahr für eine Immobilienblase aufweist wie München, dass die Stadt aber stark an die Gefährdungszone herangerückt ist. Als typisches Anzeichen für eine Blase gilt es, wenn sich Kaufpreise und Mieten von den Durchschnittsgehältern entkoppeln, wenn die Preissteigerungen also auf spekulative Investments zurückzuführen sind. Als Indikatoren gelten: Das Preis-Einkommens-Verhältnis, das Preis-Miet-Verhältnis, die Entwicklung des Verhältnisses von Hypotheken zum Bruttoinlandsprodukt (BIP), Veränderungen der Bautätigkeit im Vergleich zum BIP und ein Stadt-Land-Preis-Indikator.

Für München konstatieren die Autoren der Studie, dass sich die realen Wohnungspreise, also die Preise bereinigt um die Inflation, in den vergangenen 10 Jahren verdoppelt haben – allein im vergangenen Jahr stiegen Kaufpreise und Mieten um 9%. Da die Gehälter trotz des traditionell hohen Gehaltsniveaus nicht in gleichem Maße stiegen, nahm die Erschwinglichkeit des Wohnraums stark ab. Auch für gutausgebildete Mittelklasse-Facharbeiter sind Wohnungen in den Premiumlagen der Innenstadt mittlerweile unbezahlbar.

Für Frankfurt sehen die Analysten die Gefahr, dass die starken Preissteigerungen der letzten Jahre nicht nachhaltig sein werden. Sie seien zu sehr gespeist von einem guten wirtschaftlichen Umfeld und Hoffnungen, aus dem Brexit Gewinn schlagen zu können.

Da die Zinsen bereits wieder zu steigen begonnen haben, steigt den Analysten zufolge die Gefahr einer Preiskorrektur gerade in den Ballungsgebieten. Die Gefahr einer großen Immobilienkrise sehen sie nicht – weder gebe es in Deutschland eine übertriebene Bautätigkeit, noch eine übermäßige Kreditvergabe – die Kombination aus beidem hatte in den 2000er-Jahren zur Finanzkrise geführt. Mit Voraussagen, wann es zu einer Korrektur der Immobilienpreise kommen wird, halten sich die Experten aber zurück. Korrekturen könne es vielleicht in drei bis fünf Jahren geben; gerade die steigenden Zinsen seien eine Gefahr. Einig sind sich die verschiedenen Studien aber darin, dass die Zeit der großen Renditen, auch mit deutschen Gewerbeimmobilien, vorbei ist. Sie raten Anlegern, gerade in Ballungsgebieten nur noch selektiv zu investieren.