Die Immobilienpreise steigen nun auch auf dem Land – aber nicht überall (Teil 1)

Unlängst veröffentlichten  Bundesbank und Postbank Studien, die deutlich zeigen: Mieten und Kaufpreise für Immobilien steigen nicht nur in den Metropolregionen, sondern mittlerweile auch in ländlichen Regionen. Während die Immobilienpreise 2017 noch in 242 von 401 Kreisen gestiegen waren, also in ca. 67% der Kreise, stiegen sie 2018 in rund 90% der Kreise und Städte Deutschlands an. Und während die Preise in den Metropolen um durchschnittlich 9-12% stiegen, verzeichneten einige ländliche Gegenden und kleineren Städte Teuerungsraten um bis zu 50% im Süden Thüringens und 40% in Teilen Oberfrankens und im Norden Thüringens – allerdings ausgehend von einem zuvor sehr viel niedrigerem Niveau als in den Großstädten. Und in einigen wenigen Regionen Deutschlands – Frankfurt an der Oder z.B. – sanken die Immobilienpreise sogar.

Einigkeit herrscht unter Experten darüber, dass die steigenden Immobilienpreise zumindest in den kommenden Jahren anhalten werden – aber nicht überall. Es dürfte vielmehr zu einer zunehmenden Polarisierung der Wohnsituation kommen, d.h. die Spaltung in beliebte Wohngegenden, in denen die Preise steigen, und unbeliebte, in denen sie sogar stark sinken können, werde zunehmen.

Zu den großen Trends, die hierbei eine Rolle spielen, gehören demographische Entwicklungen und die zunehmende Verstädterung. Demographische Untersuchungen legen nahe, dass die Gesellschaft in den nächsten Jahrzehnten rapide altern und ab 2021 sogar schrumpfen wird. Von einigen Seiten wird dies als Argument angeführt, trotz der derzeit drückenden Wohnungsnot nur moderat Wohnungen neuzubauen. Die Alterung der Gesellschaft ist aber nur die eine Seite – die andere ist das veränderte Sozialverhalten der Menschen. Seit Jahrzehnten nämlich ist zu beobachten, dass die Zahl der Haushalte steigt – und dieser Trend wird auch durch eine Abnahme der Individuen nicht gebrochen. Grund sind die kleineren Familien mit keinen oder wenigen Kindern, hohe Ehescheidungsraten, sinkende Eheschließungsraten und ebenfalls die Tatsache, dass die Menschen älter werden. Bereits heute stellen Einpersonenhaushalte den größten Teil der deutschen Haushalte. Gerade der Bedarf an kleineren und mittleren Wohnungen wird daher in den nächsten Jahren steigen.

Diese Entwicklung verläuft aber nicht überall gleich. Wissenschaftler erwarten, dass in den alten Bundesländern die Zahl der Haushalte bis 2060 um 2% steigen wird, während sie in den neuen Bundesländern um bis zu 10% fallen könnte. Damit einhergehend erwarten die Experten, dass in etwa einem Drittel der Kreise die Immobilienpreise bei Eigentumswohnungen bis 2030 deutlich sinken werden; bei Ein- und Zweifamilienhäusern immerhin in einem Viertel der Kreise. Betroffen sind vor allem ländliche Gegenden, besonders stark in Ostdeutschland, aber auch im Westen, z.B. im Kreis Zweibrücken. Diese Regionen können aufgrund ihrer peripheren Lage nicht von dem derzeitigen Trend zum Wegzug aus den  Großstädten in das Umland profitieren, der in den sogenannten Schwarmstädten zu einer rasanten Entwicklung mit steigenden Immobilienpreisen und Mieten geführt hat.

Der Wegzug aus diesen Regionen führt zu zunehmenden Schrumpfungsprozessen. Wo die Menschen wegziehen, bricht früher oder später die Nahversorgung weg, was zu weiterem Wegzug und mangelnder Attraktivität für potentielle Neubürger führt. Trotz der Anstrengungen von Gemeinden, diese Entwicklungen aufzuhalten, erwarten Experten in den nächsten Jahren keine Änderung der großen Trends: die Menschen ziehen in die Städte, die Dörfer sterben. In den Städten steigen die Immobilienpreise; auf dem Land, wo es keine gute Anbindung an die Metropolen gibt, werden Immobilienbesitzer ihre Häuser nicht los. Was sie immerhin tun können: Geld in die Modernisierung ihrer Immobilien stecken, damit sich die Chancen erhöhen, sie einmal zu einem guten Preis verkaufen zu können.