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Feb 06

Grundsteuerreform: Geplante Eckpunkte der Reform stoßen auf Kritik

Im April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Regelung der Grundsteuererhebung wegen der völlig veralteten Einheitswerte im Osten aus 1935 und im Westen aus 1964, auf denen die Berechnung basiert, für verfassungswidrig. Viel Zeit ließ das Gericht den Finanzministern von Bund und Ländern nicht, um eine verfassungskonforme Neuregelung zu finden: Bis Ende 2019 muss ein neues Gesetz vorliegen, sonst wird die Grundsteuer ab 2020 ersatzlos gestrichen. Entsprechend hoch ist der Druck auf die politischen Akteure. In der letzten Woche einigten sich der Bundes- und die meisten Länderfinanzminister auf einen Entwurf, der die Eckwerte der Reform umreißt. Dabei hat sich das vom Bundesfinanzminister favorisierte Wertmodell gegen das von einigen Ländern, darunter Bayern, gewünschte Flächenmodell durchgesetzt. Kritik kam umgehend von unterschiedlichen Seiten. Was planen die Minister und woran entzündet sich die Kritik?

Die Grundsteuer betrifft jeden Bürger in Deutschland, der wohnt – ca. 60% entfallen auf Privathaushalte, der Rest auf Gewerbegrundstücke. Sie wird auf ca. 36 Millionen Grundstücke erhoben – Eigentümer selbstgenutzter Immobilien zahlen selbst; Vermieter können sie auf die Mieter umlegen. Für die Neuberechnung soll ein möglichst gerechter realer Wert einer Immobilie ermittelt werden, von dem Grundsteuer erhoben wird. Hierfür sollen drei Faktoren maßgeblich sein:

Die Kaltmieten. Der Bundesfinanzminister hatte ursprünglich die realen Mieten für jede Wohnung für die Berechnung zugrunde legen wollen. Daraufhin gab es einen Aufschrei, weil es einen gigantischen Verwaltungsaufwand bedeutet hätte, diese Daten zu erheben und zu pflegen. Nun soll sich die Berechnung für selbst genutzte und vermietete Immobilien gleichermaßen auf lokale Durchschnittswerte stützen, nämlich gestaffelte Mietstufen auf Basis des Mikrozensus, auf Daten also, die dem Statistischen Bundesamt bereits vorliegen. Dadurch würden moderate Mieten in teuren Wohngegenden, vor allem also Bestandsmieten, teurer, weil die Grundsteuer auf den Durchschnitt der Wohnlage angehoben werden würde. Daher ist die Ausnahme gleich mit vereinbart: Wenn die tatsächlichen Mieten mehr als 30% unter dem Durchschnitt liegen, sollen die realen Mieten angesetzt werden.
Die Bodenrichtwerte. Diese werden regelmäßig erhoben und drücken den Wert einer Fläche aus, abgeleitet aus den realen Kaufpreisen vor Ort. Diese Werte lägen der Verwaltung ebenfalls vor. Offen ist, ob die Bodenrichtwertzonen zu noch größeren Einheiten (Lagen) zusammengefasst würden.
Das Alter der Gebäude soll in die Berechnung des Wertes der Immobilie einfließen; alle Gebäude, die vor 1948 gebaut worden sind, sollen der Einfachheit halber zu einer Kategorie „erbaut vor 1948“ zusammengefasst werden.

Wichtigstes Ziel der Minister ist die Aufkommensneutralität – den Kommunen sollen auch nach der Reform die derzeitigen ca. 14 Mrd. Euro Einnahmen zur Verfügung stehen. Vorschläge, die Grundsteuer komplett zu streichen und den Kommunen diesen am Bundesbudget gemessen nicht sehr hohen Betrag aus der Einkommensteuer zu ersetzen, stoßen bei den Kommunen auf vehemente Ablehnung – aus prinzipiellen Gründen, denn über den Hebesatz hat die Gemeinde die Entscheidungshoheit über die Höhe der Grundsteuer, und weil die Grundsteuer gerade aus diesem Grund ein komfortables und flexibles Instrument für Gemeinden in Geldnot ist, zusätzlich Geld einzunehmen. Mit einer Einkommenssteuerumlage fiele der Spielraum weg.
Befürchtet wird auch, dass der Entwurf, wenn er so umgesetzt wird, den Neubau von Wohnungen unattraktiver macht, weil die Einbeziehung der Mieten diejenigen bestraft, die ihr Grundstück nutzen. Fortgesetzte Bodenspekulation werde so jedenfalls nicht verhindert.

Weiteres Ziel der Reform ist es, das Wohnen in Deutschland nicht noch teurer zu machen. Die Preise für Immobilien und Mieten sind in den letzten Jahren weit über die Inflation hinaus explodiert und kein Politiker möchte, dass sein Name mit noch höheren Mietkosten verbunden wird. Dennoch kann nach bisherigem Stand nicht seriös ausgeschlossen werden, dass es zu Mieterhöhungen kommt – gerade dort, wo das Wohnen sowieso schon teuer ist, nämlich in den gefragten Städten und Ballungsgebieten. Der Bundesfinanzminister möchte die Grundsteuer daher durch niedrigere Steuermesszahl und/oder Hebesatz moderat halten. Auf den Hebesatz hat er aber, wie gesagt, keinen Einfluss – den legen die Kommunen fest und es ist nicht wahrscheinlich, dass sie freiwillig auf diese Einnahmen verzichten.

Umstritten ist der Reformentwurf auch, weil er Vermietern nach wie vor gestattet, die Grundsteuer auf ihre Mieter umzulegen. Unter anderen SPD, Grüne und der Deutsche Mieterbund forderten, die Grundsteuer aus dem Katalog der umlegbaren Kosten herauszunehmen. Ihr Argument: Es handele sich eigentlich um eine Vermögenssteuer, die die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Eigentümer besteuere. Dafür sollten nicht die Mieter herhalten müssen – ohne Ansehen von deren wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit. Die Befürworter des Status Quo, v.a. die Union, argumentieren dagegen, dass die Mieter ja von der Infrastruktur, die die Gemeinde mit der Grundsteuer bezahle, profitierten, außerdem würden Vermieter die Kosten eben auf die Kaltmiete aufschlagen, wenn sie die Grundsteuer nicht mehr umlegen könnten.

Kritik wird an den Entwürfen nicht zuletzt auch deshalb geübt, weil sie, auch in der abgespeckten Form gegenüber dem ursprünglichen Vorschlag des Bundesfinanzministers, einen riesigen bürokratischen Aufwand mit sich bringen würde, der tausende neue Finanzbeamte erfordern würde – von den Steuereinnahmen bliebe letztlich nicht viel übrig. Außerdem berge das Verfahren, Durchschnitte zu bilden, ein immenses Konfliktpotential.
Bis Ostern soll nun ein Gesetzentwurf vorgelegt werden – wenig Zeit, um viele ungeklärte Streitpunkte aus der Welt zu schaffen.


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