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Dez 05

Gesetz zur verschärften Mietpreisbremse passiert den Bundestag – was ändert sich voraussichtlich ab 2019?

Seit 2015 gilt das aktuelle Gesetz zur Begrenzung der Mietsteigerungen in Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt – gewirkt hat es nicht. Die Bundesregierung unternimmt daher derzeit einen neuen Anlauf, Mieter vor zu hohen Mietsteigerungen zu schützen. Vergangene Woche hat ein entsprechendes Gesetz den Bundestag passiert; wenn auch der Bundesrat am 14.12.2018 zustimmt, können die neuen Regeln ab 01.01.2019 in Kraft treten. Hier ein Überblick darüber, was sich voraussichtlich ändert.

Modernisierungskosten sollen nur noch in Höhe von 8% statt bisher 11% jährlich auf die Mieter umgelegt werden können. Entgegen dem ursprünglichen Entwurf gilt das nun bundesweit statt nur in Ballungsgebieten. Zugleich wird eine Kappungsgrenze eingeführt, also eine absolute Obergrenze dafür, wie viel auf die Mieter umgelegt werden darf: für Mieten ab 7 Euro pro Quadratmeter darf der Mietaufschlag durch Modernisierung innerhalb von 6 Jahren maximal 3 Euro pro Quadratmeter betragen; bei Mieten unter 7 Euro nur 2 Euro pro Quadratmeter.
Zudem soll Vermietern das Modernisieren durch ein vereinfachtes  Berechnungsverfahren erleichtert werden: Bei Maßnahmen unter 10.000 Euro können sie pauschal 30% als Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Damit entfällt bürokratischer Aufwand.

Die Mietpreisbremse bewirkt, dass bei Wiedervermietung von Wohnungen die Miete maximal 10% über der örtlichen Vergleichsmiete liegen darf. Für die Erstvermietung von Neubauten und umfassend sanierten Wohnungen gilt das nicht. Künftig müssen Vermieter bei Weitervermietungen unaufgefordert Auskunft geben darüber, wie hoch die Miete des Vormieters war, wenn sie eine Miete verlangen wollen, die über der gemäß Mietpreisbremse zulässigen Miete liegt. Diese Mieterhöhungen müssen unaufgefordert begründet werden; der Vermieter muss also erklären, auf welchen Ausnahmefall von der Mietpreisbremse er sich beruft. Zu diesen gehören die erste Vermietung nach vorangegangener umfassender Modernisierung und die erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014. Kommen Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, können sie nur die gemäß Mietpreisbremse mögliche Miete verlangen; sie können die Auskunft aber nachholen.

Will ein Mieter zu hohe Mieten rügen, reicht künftig eine einfache Rüge ohne detaillierte Begründung. Es bleibt aber dabei, dass nur nach erfolgter Rüge Mieten zurückgefordert werden können.

Das Herausmodernisieren von Mietern, also der Versuch, Mieter mit der Ankündigung umfassender Modernisierungsmaßnahmen zur Kündigung zu veranlassen, soll dadurch erschwert werden, dass es künftig als Vermutung für eine Pflichtverletzung des Vermieters gilt, wenn dieser nicht binnen 12 Monaten mit den Baumaßnahmen beginnt oder diese für 12 Monate ruhen, wenn die angekündigte Mieterhöhung 100% beträgt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass sie den Mieter stark belastet obwohl das vermeidbar wäre. Der Vermieter hat jedoch immer das Recht, objektive Gründe für sein Verhalten vorzubringen. Gezieltes Herausmodernisieren ist künftig zudem eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Nicht geändert werden die Regeln bei bestehenden Mietverträgen. Hier gilt weiterhin, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20% steigen darf(Kappungsgrenze) – in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse greift, sind es 15%. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Mietdatenbanken oder Sachverständigengutachten.

Nach wie vor ist die Inkraftsetzung der Regeln zur Mietpreisbremse Ländersache, d.h. die Länder identifizieren Gebiete mit besonders angespannter Wohnsituation und setzen die Regelungen dort für jeweils fünf Jahre in Kraft. Dadurch werden die 2015 in Kraft getretenen Mietpreisbremsen in 12 und Kappungsgrenzen in 13 Bundesländern in vielen deutschen Ballungsgebieten bis Mitte 2020 auslaufen – ob sie verlängert werden, ist offen. Das ist einer der Kritikpunkte am alten wie auch am neuen Gesetz. Kritik kommt auch von der Bauwirtschaft, die vor allem die gedeckelte Umlage von Modernisierungskosten als Investitionshindernis sieht, insbesondere bei günstigem Wohnraum unter 7 Euro pro Quadratmeter. Die Mieterbünde sehen genau diese Änderungen positiv, kritisieren aber, dass es noch immer zu viele Ausnahmen von der Mietpreisbremse gebe. Letztlich, das ist nicht umstritten, wird den Mietern nur durch den Bau von sehr viel neuem Wohnraum wirklich geholfen.


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