Immobilienboom wird in 2017 nachlassen

2016 konnte die Immobilienbranche rund 60 Milliarden Euro erwirtschaften. Im Vergleich zum Jahr 2015 mit 76 Milliarden Euro lag damit 2016 zwar hinter dem Vorjahr, dennoch blieben die Investmentumsätze über alle Assetklassen auf einem hohen Niveau.

Dies konnte nach den politischen Entwicklungen nach dem ersten Halbjahr nicht erwartet werden. So bremste die Volksabstimmung in Großbritannien über den Verbleib in der Europäischen Union zunächst auch in Deutschland die Investmentaktivitäten, doch inzwischen hat sich das Investmentgeschäft davon wieder erholen können. So erreichte das Transaktionsvolumen in Deutschland im dritten Quartal 2016 das höchste Niveau in einem Dreimonatszeitraum der vergangenen sieben Jahre“, berichtet ein Immobiliendienstleister in Deutschland. Der Investmentmarkt befände sich derzeit in einer fortgeschrittenen Phase des Booms: Die Nachfrage nach Immobilien übersteige deutlich das Angebot an guten Objekten und Portfolios, doch Anzeichen für einen bevorstehenden Crash sieht er nicht. Lediglich in vereinzelten Großstädten wie München im Luxusimmobiliensegement seien einzelne Signale einer Überhitzung erkennbar.

So sei nach dem Immobilien-Index eines Kölner Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) die Immobilienbranche zwar aktuell sehr guter Stimmung, der Blick in die Zukunft sei jedoch weniger optimistisch. Die Renditen haben sich wegen steigender Mieten und der stabilen konjunkturellen Wirtschaftswachstumsprognose von 1,7 Prozent in 2016 und 1,3 Prozent in 2017 etwas gemindert. Je nach Segment sind die Renditen im letzten Jahr teilweise sehr unterschiedlich ausgefallen.

So sank die Rendite von Büroimmobilien in 2016 um rund 10 Prozent von durchschnittlich 4,1 Prozent in 2015 auf 3,7 Prozent. Vermutet wird jedoch, dass sich die Rendite aufgrund der starken Nachfrage auch in 2017 halten, möglicherweise sogar verstärken könnte. Die Rendite von Gewerbeimmobilien sei dagegen auf einen historischen Tiefstand gefallen, trotzdem beträgt sie aktuell fast 3,5 Prozentpunkte über der von Bundesanleihen.

Auch die Logistikmärkte wuchsen demnach der CBRE in den ersten drei Quartalen 2016 um 14 Prozent auf 2,7 Milliarden Euro. Grund hierfür sei der wachsende Onlinehandel sowie das Outsourcing von Verarbeitungsprozessen in der Industrie. Damit sind auch Renditen von Logistikimmobilien an Top-Standorten von fünf Prozent für Investoren interessant und liegen sogar bis zu  1,5 Prozentpunkte über den Renditen von Büro- oder Einzelhandelsobjekten. Die Investmentumsätze bei Einzelhandelsimmobilien sanken aufgrund des ansteigenden Onlinehandels um 40 Prozent gegenüber dem Vorjahr und der Stimmungsindex bei den Zukunftserwartungen für 2017 im Vergleich zum Vorquartal verschlechtert sich nochmal um 16,4 Prozent.

Auch bei Büroimmobilien sank der Investmentumsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum um zehn Prozent bedingt durch die Digitalisierung, denn durch die steigende Zahl der Homeoffice-Arbeitsplätze sinke zwar die Bürofläche pro Kopf, so ein Immobiliendienstleister, doch dies werde durch die Zuwanderung in die großen Städte ausgeglichen. Immer schwieriger sei jedoch eine Anschlussvermietung der häufig veralteten Büroimmobilien. Eigentümer müssten sich zwischen der aufwändigen Modernisierung des Gebäudes und der Umwidmung in Wohnraum entscheiden, was wiederum die Rendite dieser Investments senke. So stünden beispielsweise im Frankfurter Stadtteil Niederrad viele Büros leer, die sukzessive in dringend benötigte Wohnungen umgewandelt werden.

Aufgrund der Angebotsknappheit bei Wohnimmobilien sank das Transaktionsvolumen um mehr als 60 Prozent in den ersten neun Monaten in 2016 gegenüber dem  Vorjahreszeitraum. Daher wurde in den ersten drei Quartalen 2016 über 35 Prozent mehr Kapital in den Neubau von Wohnimmobilien investiert, wo die Zukunftserwartungen für 2017 um 3,5 Prozent positiver ausfallen als drei Monate zuvor. Dennoch müsse man mit Bedacht investieren, denn obwohl Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen in den Großstädten noch lange knapp bleiben werden, könne sich bei größeren Wohnungen der Markt in einigen Jahren drehen, wird gewarnt. Auch bei dem Bau von Wohnparks am Stadtrand von C-Städten wie Heidelberg sei die Rentabilität mehr als fraglich.

Topumsätze konnten auch Pflegeimmobilien in 2016 erzielen: sie haben sich gegenüber dem Vorjahr mit über drei Milliarden Euro fast vervierfacht, was der Demografie geschuldet ist.

Doch die meisten Unternehmen erwarten neben der Zinswende ab dem Jahr 2018 auch eine Beeinflussung durch politische Faktoren wie beispielsweise die anstehenden wichtigen Wahlen in den Niederlanden, Frankreich und Deutschland sowie die unvorhersehbare Politik des neu gewählten US-Präsidenten Donald Trump, wird vermutet. So sei zwar ein Rückgang der Globalisierung zu erwarten, allerdings könne hiervon dann die inländische Immobilienbranche profitieren und eine Investition in deutsche Immobilien bei vielen Anlegern noch attraktiver werden. Negativ könnte sich nach der Universität Würzburg jedoch eine Abschwächung der Wirtschaft in China und ein Rückgang der Zuwanderung auf den Immobilienmarkt auswirken. Dennoch sei für 2017 insgesamt aber eher mit weiter steigenden Preisen auf dem Immobilienmarkt zu rechnen.