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Dez 21

Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum – BGH-Rechtsprechung in Zweifelsfällen

Die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum wird bei Eigentümergemeinschaften in der Regel dann akut, wenn es um konkrete bauliche Maßnahmen geht und die Frage, wer dafür die Kosten trägt. Die BGH-Rechtsprechung hat hier in den letzten Jahren in einer Reihe von Zweifelsfällen Klarheit geschaffen.

Die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum erfolgt gemäß den Vorgaben des Wohneigentumsgesetzes (WEG) und den Maßgaben der Teilungsvereinbarung bei Miteigentümern bzw. der Teilungserklärung des Alleineigentümers. Von dieser sachenrechtlichen Zuordnung zu unterscheiden ist die Frage, wer im Einzelfall für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung einzelner Bauteile zu tragen hat. Hier haben die Eigentümer einen relativ weiten Spielraum, von den Vorgaben des WEG abzuweichen und eigene, als gerecht empfundene Kostenverteilungen zu vereinbaren. Eindeutig ist der Trend der BGH-Rechtsprechung, bei fehlerhafter Zuordnung von Gebäudeteilen zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum zwar diese Regelung für nichtig zu erklären, eine der nichtigen Regelung innewohnende Kostenverteilungsabsicht aber durch Umdeutung zu erhalten – sofern sich aus der übrigen Teilungserklärung ergibt, dass mit der sachenrechtlichen Zuordnung tatsächlich auch eine Kostenverteilung gewollt war.

Prinzipiell befinden sich alle beweglichen Teile auf einem Grundstück im Eigentum des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers. Am Grundstück selbst kann daher kein Sondereigentum gebildet werden. Ein Gebäude hingegen kann in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt werden.
Sondereigentum, also Räume, die nur einem Eigentümer gehören, sind Räume und dazu gehörige Bestandteile eines Gebäudes, sofern sie verändert, eingefügt oder beseitigt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Sondereigentum kann an Wohnungen gebildet werden (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen (Teileigentum). Gemeinschaftseigentum sind alle Teile des Gebäudes, die für seinen Bestand oder seine Sicherheit erforderlich sind, sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen. Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern nach Maßgabe ihrer Miteigentumsanteile.

Grundsätzlich gilt bei der Frage, welche Räume zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören, das in der Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan Vereinbarte. Das WEG lässt den Eigentümern hier einen – begrenzten – Spielraum. Durch Vereinbarung kann beispielsweise festgelegt werden, dass sondereigentumsfähige Gebäudebestandteile Gemeinschaftseigentum sein sollen – Gegenstände, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind, können hingegen nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden. In den folgenden Zweifelsfällen hat die Rechtsprechung in den letzten Jahren für Klarheit gesorgt:

Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Wasserrohre sind Gemeinschaftseigentum, soweit es Hauptleitungen sind. Die Abzweigungen in die Wohnungen sind Sondereigentum. Verlaufen Nebenleitungen durch fremdes Sondereigentum, bis sie das Sondereigentum erreichen, in dem sich die Zapfstelle befindet, sind sie so lange, wie sie das Ziel-Sondereigentum nicht erreicht haben, Gemeinschaftseigentum.
PKW-Stellplätze sind nicht sondereigentumsfähig, auch wenn sie eine Überdachung haben (Carport). Bei Doppelparkergaragen ist eine Zuordnung zum Sondereigentum nur möglich, wenn die Doppelgarage als Ganzes zugeteilt wird; der einzelne Stellplatz kann nicht Sondereigentum sein.
Satellitenantennen sind nicht Bestandteil des Gebäudes und daher prinzipiell sondereigentumsfähig. Sie können Sondereigentum sein, wenn sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Hausbewohner dienen und von einem Eigentümer allein betrieben werden.
Ein Balkon – ähnlich auch für Dachterrassen – ist ebenfalls sondereigentumsfähig – allerdings nicht die Bauteile, die zum Bestand des Hauses gehören (Brüstung, Geländer, Bodenplatte), diese sind Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehört daher i.d.R. der Luftraum, Innenanstrich und Fußbodenbelag. Bodenbelag ist auch innerhalb der Wohnung Sondereigentum, es sei denn, es handelt sich z.B. um einen mit der Geschossdecke fest verbundenen Dielenboden.
Das Dach ist stets Gemeinschaftseigentum, ebenso Geschossdecken. Wände sind immer Gemeinschaftseigentum, wenn es tragende Wände sind; bei nicht-tragenden Wänden kommt es darauf an, ob die Wand Räume desselben Sondereigentums trennt – dann sind sie Sondereigentum – oder ob sie das Sondereigentum von Gemeinschaftsräumen trennen – dann sind sie Gemeinschaftseigentum.
Bei Heizungsanlagen kommt es darauf an – dient die Anlage der Versorgung des ganzen Hauses, ist sie Gemeinschaftseigentum. Sondereigentumsfähig sind Anlagen, die nur eine Wohnung versorgen. Für Leitungen gilt das zu Wasserleitungen Gesagte. Fußbodenheizungen sind Gemeinschaftseigentum. Heizkörper sieht der BGH neuerdings – und entgegen der alten gefestigten Rechtsprechung – als Sondereigentum, mit einer besonderen Verpflichtung der Eigentümer, sie so zu behandeln, dass dem Gemeinschaftseigentum (der Heizungsanlage) kein Schaden zugefügt wird.
Markisen werden i.d.R. dem Gemeinschaftseigentum zugeschlagen, ebenso wie Rollläden, da es sich um fassadengestaltende Elemente handelt. Auch Fenster samt ihren Simsen gehören zum Gemeinschaftseigentum, da sie das äußere Bild des Gebäudes bestimmen. Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum, weil sie Sonder- von Gemeinschaftseigentum abgrenzen. Rauchwarnmelder schließlich gehören ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum, weil sie, so der BGH, zwar im Sondereigentum angebracht werden, aber den anderen Eigentümern ebenfalls zu Gute kommen.

Im Einzelfall ist die sachenrechtliche Zuordnung einzelner Gebäudeteile nach wie vor strittig und auch technisch schwierig.


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