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Nov 13

Immobilienerwerb: Nur was im Notarvertrag steht, zählt

Derzeit stehen die Chancen auf eine Finanzierung des ersehnten Eigenheims dank der Niedrigzinsen gut. Mit Kaufpreisen für Immobilien, die noch vor einigen Jahren als völlig überzogen galten, werden wechseln heute viele Häuser und Wohnungen den Besitz. Und auch bei Anlegern ist die Immobilie aufgrund des begrenzten Angebots an anderen attraktiven Assetklassen begehrter denn je. Daher sind Käufer immer öfter bereit, im Wettbewerb um eine bestimmte Immobilie Kompromisse einzugehen und sich schnell zu entscheiden. Dem Käufer bleibt immer weniger Zeit, sich möglichst umfassend über die zu erwerbende Immobilie informieren und die zum Kauf erforderliche Abwägung vorzunehmen.

Ist die Kaufentscheidung getroffen, wird der Notartermin, bei dem der Kaufvertrag abgeschlossen wird, oft nur noch als Formsache betrachtet, schließlich wurde bereits im Vorfeld alles mit dem Verkäufer besprochen, die Immobilie mindestens einmal besichtigt und umfassende Angaben zum Erwerbsobjekt dem Exposé entnommen. Doch wenn sich diese Angaben im Nachhinein als unrichtig erweisen, kann im Gegensatz zum Autokauf nicht auf Gewährleistungsrechte zurückgegriffen werden. Beim Immobilienerwerb gilt grundsätzlich nur das, was in der notariellen Urkunde festgehalten wurde.

Schon 2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde nicht niedergeschrieben sind, regelmäßig nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führen. Im Jahr 2016 hat der BGH seine Rechtsprechung dann nochmal bestätigt. In einem Internetportal wurde das betreffende Haus mit einem Errichtungsdatum von 1999/2000 bis 2005 beschrieben. Weil jedoch kein Hinweis auf den Einbau einer Altbausubstanz (Rückwand) in 1999 erfolgt war, forderte der Käufer Schadensersatz in Höhe von 18.000 Euro. Der BGH stellte fest, dass der notarielle Vertrag eine Zäsur bildet: Nur hieraus ergibt sich, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will. Die Richter machten nochmals deutlich, dass die Vereinbarung eines uneingeschränkten Ausschlusses der Sachmängelhaftung regelmäßig bedeutet, dass gerade keine Haftung für die Eigenschaften übernommen werden soll, die der Käufer – beispielsweise aufgrund von Aussagen des Verkäufers anlässlich einer Besichtigung oder Angaben in einem Exposé – erwarten kann. Der Verkäufer die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften gerade vollständig ausschließen.

Daher ist es sinnvoll, wesentliche, im Vorfeld der notariellen Beurkundung getätigte Äußerungen oder übermittelte Informationen des Verkäufers, in den Kaufvertrag beim Notar als Zusicherung oder Garantie aufzunehmen. Gibt dies die Verhandlungsposition nicht her, kann nur mithilfe einer noch umfassenderen und akkuraten Prüfung (Due Diligence) eine Überprüfung dieser Äußerungen und Informationen sowie eine entsprechende Abwägung und Berücksichtigung bei den Kaufpreisverhandlungen erfolgen. Dazu muss der Käufer auch die richtigen Fragen stellen. Bei falschen Antworten könnte dies die Geltendmachung von Ansprüchen gegen den Verkäufer wegen Sachmängelhaftung (bei Wirkungslosigkeit des Haftungsausschlusses wegen arglistigen Verschweigens) oder wegen einer vorvertraglichen vorsätzlichen Pflichtverletzung deutlich erleichtern.


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