Die Berichte von Bundesbank und der „Atlas Wohnen 2018“ der Postbank zeigen: Die Kauf- und Mietpreise für Immobilien sind 2018 stark und fast überall in Deutschland gestiegen, und noch einmal sehr viel stärker als 2017. Bereits 2014 warnte allerdings die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), dass die Immobilienpreise in den Großstädten überteuert seien – um 22% bis 44%. Zunehmend raten mittlerweile Experten und Gurus dazu, Immobilien zu verkaufen, weil eine Trendwende auf dem Markt bevorstehe und mit Preisrückgängen zu rechnen sei. Was ist davon zu halten?
Die Angst vor einer Immobilienblase stand bereits 2014 im Raum. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW) warnte vor einigen typischen Anzeichen für eine Blase zumindest in den Metropolregionen. Dazu gehört das zunehmende Auseinanderdriften von Mieten und Kaufpreisen, überstarke Preisanstiege in kurzer Zeit, Ausbreitung des starken Preisanstiegs von den Metropolen in das Umland, niedrige Hypothekenzinsen in Verbindung mit niedrigen Tilgungsraten – Anzeichen dafür, dass Käufer sich bis über die Grenze ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verschulden –, und ein hoher Fremdkapitalanteil an der Finanzierung.
Zu den Faktoren, die mittelfristig für fallende Preise sprechen könnten, gehört auch, dass die Bautätigkeit in Deutschland ungebrochen ist – 2018 wurden etwa 300.000 Wohnungen fertig gestellt; für etwa 600.000 weitere wurden Baugenehmigungen erteilt. Allerdings ist fraglich, ob angesichts der Vollauslastung der Baubranche diese Wohnungen zeitnah gebaut werden, und vor allem: ob sie bezahlbar sind. Gerade bei Erstvermietungen greifen Instrumente wie die Mietpreisbremse nicht, und gemessen am Bedarf von mehr als 400.000 Wohnungen pro Jahr wurden noch immer zu wenige Wohnungen fertig gestellt. Hinzu kommt, dass viele dieser Wohnungen auf dem Land entstehen und Ein- und Zweifamilienhäuser sind – es wird damit nach wie vor am Bedarf vorbei gebaut. Die größte Nachfrage besteht nach kleineren und mittleren Wohnungen in den Städten oder deren unmittelbarem Umland. Eine Entlastung bei den Preisen aufgrund gestiegenen Angebots ist daher kurzfristig eher nicht zu erwarten.
Einig sind sich Experten darin, dass das Ende der Niedrigzinsphase auch das Ende des ungehemmten Preisanstiegs bei Immobilien bedeuten würde. Theoretisch hat die EZB die Zinswende auch eingeleitet. Allerdings erwarten Experten jedenfalls für die nahe Zukunft keinen signifikanten Anstieg des Zinsniveaus. Angesichts der sich abkühlenden Konjunktur wird eher erwartet, dass die EZB den Zins bei Null oder nahe Null belässt. Damit bleibt die Finanzierung einer Immobilie günstig, und andererseits sind Kapitalanleger weiterhin gezwungen, ihr Geld anders als in klassischen Zinsprodukten anzulegen.
In den Metropolen könnte der zunehmende Preisdruck dazu führen, dass zunehmend Menschen in das Umland ausweichen, in die sogenannten Schwarmstädte, also Städte, die bisher im Schatten der Großstädte lagen und wegen des günstigeren Preisniveaus nun für Anleger wie für Immobilienkäufer attraktiv werden. Leipzig, Cottbus, Rostock, Passau, Bamberg, Fürth und andere werden dazu gezählt. Mittelfristig könnte das zu fallenden Preisen in den Großstädten führen – kurzfristig jedoch eher dazu, dass in den Schwarmstädten die Preise steigen. Sollte mittelfristig in den Großstädten durch Abwanderung die Preise sinken, wird das aber eher dazu führen, dass Menschen in die attraktiven Städte zurückkehren – viele wandern wegen des Preisdrucks ab, nicht freiwillig. Letztlich wird sich das Preisniveau zwischen den Groß- und Umlandstädten auf hohem Niveau einpendeln – für sinkende Preise sehen Experten wenig Spielraum, solange nicht deutlich mehr Wohnraum gebaut wird.
Kurzfristig – wenigstens bis 2020 – werden die Immobilienpreise jedoch nach Ansicht der meisten Experten weiter steigen – und deutlich. Grund sind die wahrscheinlich eher konstant bleibenden Niedrigzinsen, und auch die Tatsache, dass trotz der Preissprünge Kaufen offenbar noch immer billiger ist als Mieten. Entscheidend ist aber, wo man kauft – nicht überall werden sich die Immobilienpreise nach oben entwickeln.
Sollte es jedoch zu einem signifikanten Anstieg der Zinsen oder zu einem größeren Konjunktureinbruch kommen, sind mittelfristig – vielleicht in drei oder fünf Jahren – Preiskorrekturen auch in Metropolregionen möglich, weil nicht wenige Immobilienkäufer als Investoren auf steigende Immobilienpreise und niedrige Zinsen spekuliert haben, und es bei steigenden Zinsen und ungünstiger Konjunktur zu sinkenden Renditen kommen kann.
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